나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13683 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개명초등학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2021.06.01.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 5필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 노폭 약 6미터 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1~5 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13683 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제401호

* 건물명: 에코그로브빌리지

* 동/호수: 제101동 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건축년도: 2021년 06월 01일 (사용승인일 기준)

* 신주소: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 75 (개봉동)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 토지지분: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 건물면적 (전용면적): 27.20㎡ (약 8.23평)

* 건물지분: 27.2㎡ (약 8.23평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 본건은 지상 6층 건물 중 제4층임.

* 총 세대수: 에코그로브빌리지 단지 내 총 44세대 (101동 18세대)

* 주차: 총 31대 (실내 기계식 16대, 실외 기계식 15대)

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 01월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다.

* 인수주의: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 주요 권리내역:

* 주택임차권 (을1): 조왕현, 보증금 295,000,000원, 2021년 07월 20일 전입, 2021년 06월 28일 확정일자, 2023년 08월 16일 배당신고. 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, '대항력: 없음'으로 확인됩니다.

* 가압류 (갑5): 주택도시보증공사, 787,800,000원, 2024년 01월 11일 접수, '말소기준권리'이며 '말소'로 표기.

* 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사, 295,000,000원, 2025년 12월 04일 접수, '말소'로 표기.

* 특이사항: 'HUG 인수조건 변경', '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, '임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 주의사항이 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인(또는 HUG)으로부터 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이에 대한 명확한 확인 및 조치가 필요합니다.

* 인수보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

* 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개명초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 최근 3년간 인근 지역의 유사 부동산 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다. (제공된 JSON 정보 기준)

* 한신빌라(330-8): 2026년 07월 01일, 51.48㎡(약 15.57평) 매매가 250,000,000원 (평당 약 1606만원)

* 파크빌라(342-1): 2026년 07월 01일, 41.52㎡(약 12.56평) 매매가 139,500,000원 (평당 약 1111만원)

* 미림빌라(108-5): 2026년 07월 13일, 61.19㎡(약 18.51평) 매매가 250,000,000원 (평당 약 1351만원)

* 분석 결과, 본건의 감정가는 303,000,000원으로, 약 8.23평 기준 평당 약 3682만원으로 산정되었습니다. 이는 최근 거래된 유사 건물(연립/다세대)의 평당 시세 대비 상당히 높은 수준입니다. 신축 건물임을 감안하더라도 가격 격차가 커, 신중한 시세 판단이 요구됩니다.

* 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하게 분석됩니다.

1.6. 생활정보

* 교육시설: 본건 동측 인근에 개명초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 건물 내 설비: 통상의 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 31대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 총 44세대를 고려할 때 주차 환경이 다소 부족할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: '대항력 없음'으로 명시되었음에도 불구하고 '대항력있는임차인'이라는 기재와 HUG 관련 조건이 붙어 있어, 임차인 보증금 반환 및 이사 문제로 인한 추가적인 분쟁 또는 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 특히, 보증금 승계 또는 추가 지급 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 높은 감정가 대비 주변 시세: 신축 건물임에도 불구하고, 주변의 오래된 유사 건물들의 최근 거래가액 대비 본건의 평당 감정가는 현저히 높은 수준입니다. 이는 향후 되팔거나 임대 시 가격 형성의 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 구로구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 임차인 관련 복잡한 권리관계와 높은 감정가 산정에 대한 의문이 제기됩니다. 특히, HUG 측과의 임차보증금 관련 조건이 명확히 해소되지 않을 경우, 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요인입니다. 철저한 권리 분석과 더불어 HUG 측과의 소통을 통해 해당 조건을 명확히 파악하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 양호한 입지: 서울 구로구에 위치하며, 초등학교 등 교육 시설과 기본적인 생활 편의시설이 인근에 있습니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 높은 감정가와 복잡한 권리관계로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않다면, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 권리관계 해소 비용 별도 고려)

1.10. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(평당 약 1,100만원 ~ 1,600만원)와 본건의 감정가(평당 약 3,682만원) 간의 큰 괴리를 고려하고, 임차인 관련 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG와의 보증금 관련 조건이 명확히 해소되지 않는다면 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

이에, 본건의 적정 입찰가는 현재 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다. 이 범위는 감정가 대비 약 72% ~ 82% 수준으로, 신축 건물의 가치와 잠재적 위험 요소를 반영한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.