나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13617 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "매봉초등학교" 서측 인근에 위치하는 '더존퍼스트' 제5층 제504호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제504호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시 설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할 )<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역( 대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2025.2.18 ~ 2030.2.17./ 지목:[도로] 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 최다혜의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경13617 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지 지분: 17.06146㎡ (약 5.16평)

건물면적: 23.47㎡ (약 7.10평)

건물 지분: 23.47㎡ (약 7.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장 요약 정보에 따르면, 본 건물은 2020년 2월 12일 건축 허가를 받아 2020년 7월 10일 사용승인된 '더존퍼스트'라는 명칭의 집합건물입니다.

총 5층 건물 중 5층에 위치하며, 주 용도는 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대주택)입니다.

건물의 전용면적은 23.47㎡ (약 7.10평)이며, 대지권 면적은 17.06㎡ (약 5.16평)입니다.

건축물대장 상 건폐율은 55.17%, 용적률은 176.14%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '더존퍼스트' 건물 제5층 제504호입니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 남측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원의 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권보존 등기: 2020년 7월 16일 (박종례 외 2명)

공유자 전원 지분 전부 이전: 2022년 1월 25일 (김완중, 매매)

주택임차권 등기: 2023년 10월 27일 접수 (최다혜, 권리금액 200,000,000원, 전입일자 2022년 1월 14일, 확정일자 2021년 12월 10일) - 등기부상 말소 예정이나, 대항력 관련 특이사항 존재.

강제경매 개시 결정 등기: 2025년 12월 8일 접수 (주택도시보증공사, 채권액 200,000,000원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박서연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 25일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최다혜)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 14일

확정일자: 2021년 12월 10일

배당신고일자: 2023년 10월 27일

대항력: 없음

비고:

특이사항 및 주의사항:

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

임차인 최다혜의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인이 해당 보증금 전액을 인수하지 않을 수 있으나, HUG의 배당받지 못하는 잔액 발생 시 잠재적 위험이 존재할 수 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 지역은 주거지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

제공된 주변 매매/임대 정보는 다세대 주택 거래 사례이며, 이를 통해 지역 내 부동산 시장의 거래 활성도를 파악할 수 있습니다.

해당 지역의 부동산 시세는 신축 또는 구축, 면적 등에 따라 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 교육 환경보호 구역 등이 있어 특정 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 박서연: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 지급 의무 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

HUG 인수 조건: 임차인 최다혜(주택도시보증공사) 관련 조건은 복잡하며, 매수인이 잔여 보증금에 대한 책임을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

토지 이용 계획: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.10.20 ~ 2026.12.31, 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 2025.2.18 ~ 2030.2.17), 특정 용도나 대상자(외국인, 아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 지목 [도로] 한정)의 경우 취득 시 허가를 받아야 합니다.

기타 제한사항: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 또는 재산권 행사 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다. 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이지만, 복잡한 권리 관계와 임차인 관련 특이사항이 존재하여 투자에 신중한 접근이 필요합니다. 특히 HUG 관련 임차 보증금 인수 조건은 잠재적 리스크로, 상세한 확인과 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 서울 서남부 지역 입지: 구로구는 서울 내에서 교통 및 생활 인프라가 발달한 지역 중 하나입니다.

* 시세 대비 가격: 주변 다세대 빌라 시세와 비교하여 본건의 감정가가 적정 수준인지 추가 검토가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석을 진행했습니다.

* 참좋은집(365-4), 2002년식, 4층, 58.32㎡ (약 17.6평): 210,000,000원 (2026년 7월 7일)

* 한신빌라(330-8), 2002년식, 4층, 51.48㎡ (약 15.6평): 250,000,000원 (2026년 7월 1일)

* 파크빌라(342-1), 1993년식, 3층, 41.52㎡ (약 12.6평): 139,500,000원 (2026년 7월 1일)

본 건은 전용면적 23.47㎡ (약 7.10평)으로, 제시된 주변 매물보다 전용면적이 작습니다. 감정가 201,000,000원은 유사 연식의 건물 시세와 비교 시 적정해 보이나, 본건의 가장 큰 위험 요소는 HUG 관련 임차 보증금 2억원에 대한 잠재적 인수 가능성입니다.

만약 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 부담해야 할 경우, 실질적인 취득 비용은 감정가보다 훨씬 높아지게 됩니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.