나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13743 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제2층 제205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신곡초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, CCTV설 비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 남서측 하향 완경사지 내 자체지반은 대체로 등고 평탄하게 조성한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 남서측 하향 완경사지 내 소재하며, 공부상 2층에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 남서측 도로 기준 완경사 저지 부분에서는 현황 3층, 고지 부분에서는 현황 2층에 소재하오 니 경매참여 시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 김동기의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13743 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제2층 제205호

건물명: 공감지음410

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하1층-지상4층 건물 내 제2층

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.16㎡ (약 5.50평)

건물면적: 26.86㎡ (약 8.12평)

1.3. 매각 정보

감정가: 257,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신곡초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리(강서세무서장 압류, 접수일자 2023-03-09)를 기준으로 하여 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 김동기(주택도시보증공사 승계)의 주택임차권 관련 특수 조건으로 인한 인수 여부 및 잔액 포기 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김동기)

보증금: 284,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-21

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2023-11-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각됨.

* 이수미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

소멸 권리:

을1 (주택임차권, 김동기)

갑5 (압류, 강서세무서장)

갑6 (압류, 보령세무서장)

갑7 (강제경매, 주택도시보증공사)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각 조건에 따라 말소될 예정입니다.

인수 권리:

본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 임차인 김동기(주택도시보증공사 승계)의 주택임차권에 대해 매수인에게 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 명시적으로 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36, 다세대, 2019년식, 전용 19.98㎡ (약 6.04평), 21,600만원. (평당 약 3,576만원)

* 2026년 7월 16일 거래: 서울 강서구 화곡동 504-114, 다세대, 1986년식, 전용 37.44㎡ (약 11.33평), 15,000만원. (평당 약 1,324만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11, 다세대, 2002년식, 전용 37.56㎡ (약 11.36평), 16,000만원. (평당 약 1,408만원)

분석:

본건은 전용면적 26.86㎡ (약 8.12평), 2020년식 건물로, 최근 거래 사례 중에서는 면적과 건축 연식이 가장 유사한 '더원' (366-36번지, 19.98㎡, 2019년식, 21,600만원)의 시세 동향을 참고할 수 있습니다. '더원'의 평당 가격은 약 3,576만원으로 높게 형성되어 있습니다. 반면, 건축 연식이 오래된 37㎡대 다세대 주택들은 평당 가격이 1,300만원대 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 257,000,000원은 전용면적 26.86㎡ 기준으로 평당 약 3,172만원으로, 최근 거래 사례 중에서는 '더원'의 거래 가격에 근접하거나 약간 낮은 수준입니다. 연식이 오래된 주택과의 시세 차이가 크므로, 본건은 신축에 가까운 연식과 입지 조건을 고려하여 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 서울신곡초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 현장 조사 및 지도 분석 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

임차인 김동기(주택도시보증공사 승계)의 임차권 관련 조건부 소멸 사항에 대한 명확한 이해 및 이행 확인이 필요합니다. HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 포기 의사가 명확해야 하며, 이 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축물대장상 2층으로 등재되어 있으나, 현황 경사진 지형으로 인해 도로 기준으로는 3층으로 보일 수 있습니다. 실제 현장 방문을 통해 건물의 내부 상태, 하자 여부, 공부와의 차이 등을 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 공항시설보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 향후 건축행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내에 있어, 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 임차인(주택도시보증공사) 관련 특이 조건으로 인해 권리 분석이 다소 복잡하나, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 감정가는 최근 유사 면적의 신축 건물 시세에 부합하는 수준으로 평가되었으나, 경매 특성상 입찰 시점의 시장 상황과 본건의 특수성을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동이라는 준수한 입지 조건.

* 2020년 사용승인으로 비교적 신축인 건물.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점 (명확한 조건 확인 필요).

* 주변 시세 대비 잠재적 상승 여력.

9. 예상 입찰가

감정가: 257,000,000원

최근 거래 사례 분석 시, 본건의 면적(26.86㎡)과 연식(2020년)을 고려할 때, 가장 유사한 '더원' (19.98㎡, 21,600만원, 2019년식)의 평당 가격(약 3,576만원)을 적용하면 약 9억 6천만원이 나오나, 이는 면적 차이가 크고 위치가 다릅니다.

다만, 연식이 오래된 37㎡대의 거래가 15,000~16,000만원 수준(평당 1,300~1,400만원)이라는 점을 감안하면, 본건의 감정가(257,000,000원, 평당 약 3,172만원)는 신축임을 감안해도 다소 높은 편으로 볼 수 있습니다.

임차인 HUG 관련 보증금 284,000,000원에 대한 포기 조건이 명확히 이행된다면, 낙찰자가 직접 부담해야 할 보증금은 없습니다.

이러한 점과 일반적인 경매 낙찰가율을 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 산정하는 것을 제안합니다. (보수적인 접근으로 감정가 대비 약 81% ~ 89%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.