나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13700 [1] 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제비동 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아 파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제6층 제604호로서, - 사용승인일: 2016년 9월 12일 - 외벽: 석재붙임 마감 및 벽돌쌓기 마감등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 비교적 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 현재 다세대 주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 3필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 / 지정기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)이며, 기호 (1) 토지는 건축선, 기호 (2) 및 기호 (3) 토지는 도로(접함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 기용주의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울남부지방법원 2025타경13700 (1)

물건소재지: 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제비동 제6층 제604호

용도: 다세대주택

감정평가액: 233,000,000원

면적

* 토지: 12.83㎡ (약 3.88평)

* 건물: 26.33㎡ (약 7.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 9월 12일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 713-14번지에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경은 주거지대이며, 근린생활시설이 인접해 있습니다. (cite: 1, 2, 3, 4, 5, 6)

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 기용주 (승계: 주택도시보증공사)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-25

* 확정일자: 2021-11-01

* 배당신고일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 임차인 기용주의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 인수할 임차보증금이 없음을 의미합니다.

* 오인환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-18

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 보증금이 0원이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원. 권리 분석 결과, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부 현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매 개시결정 (등기부 을3, 2023-12-05 접수)입니다. (cite: 7)

* 매각으로 인하여 위 권리보다 선순위 권리(소유권, 공유자전원지분 이전)를 제외한 을구의 임차권(등기부 을5) 등은 모두 말소될 예정입니다. (cite: 7)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 주거 생활 기능에 필요한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 다세대주택 및 오피스텔이 있어 지역 내 부동산 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

이마트, 현대백화점, CGV 등 대형 상업시설 이용이 편리합니다. (cite: 8)

1.4. 생활정보

교육시설: 목동초, 목일중, 양서중, 진명여고 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (cite: 9)

교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

편의시설: 목동 로데오거리, 현대백화점 목동점, 이마트, CGV 등 다양한 상업, 문화, 편의시설 이용이 편리합니다. (cite: 8)

혐오시설: 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항시설법에 따른 원추표면구역에 해당될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각: 매각 조건에 따라 HUG의 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 요구됩니다. 잔금 납부 시 관련 서류 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 오인환: 보증금은 0원이지만, 전입일자가 비교적 최근(2024.07.18.)이므로, 계약 관계 및 특이사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 목동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 생활 환경이 양호합니다.

권리 분석상 인수할 임차보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 입찰 전략 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

HUG 관련 매각 조건 준수 여부를 최종 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 감정가: 감정가(23,300만원)가 최근 실거래가(약 26,500만원 ~ 30,000만원)보다 낮은 수준으로, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

다세대주택 수요: 목동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

깔끔한 권리관계: 인수되는 보증금 및 말소되지 않는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 어려움이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택이 2022년식 25.97㎡가 26,500만원, 2016년식 28.47㎡가 30,000만원에 거래되었습니다. (cite: 2, 3)

본건의 감정가는 23,300만원이며, 현재 시세는 약 27,000만원 ~ 28,000만원 수준으로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점, 신축 건물의 장점 등을 고려할 때, 경쟁 입찰을 통해 보수적으로 24,000만원 ~ 26,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.