나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510786 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 35-45 한울아트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '간석역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 2001.06.08.)내 4층 403호로서 - 외벽 : 드라이비트마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 3'동' 으로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510786 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 35-45 한울아트빌 4층403호

건물명: 한울아트빌

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

토지지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

건물지분: 38.80㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 사용승인일: 2001년 6월 8일

1.2. 입지조건

주위 환경: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '간석역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 17일자 주택도시보증공사의 가압류 (채권액: 171,000,000원).

인수되는 권리: 주택임차권 (을3, 채권자: 서길원, 금액: 120,000,000원). 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑4, 갑5, 갑6, 을3(강제경매)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서길원 (개인정보 보호를 위해 서 로 표기)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 20일

* 확정일자: 2022년 6월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금 120,000,000원.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 간석역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 일부 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 관련 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: (제공된 정보 부족)

* 편의시설: (제공된 정보 부족)

* 의료시설: (제공된 정보 부족)

혐오시설: 본건 주변 즉각적인 인근 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 임차인의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 서길원의 보증금 120,000,000원입니다. 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 합니다.

건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물 외벽 표기: 외벽에 '3동'으로 표기되었다는 특이사항이 있으나, 건축물대장상 건물명은 '한울아트빌'로 확인됩니다. 실제 현장 확인 시 혼동 가능성에 유의해야 합니다.

토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 다세대주택으로, 간석역 인근에 위치합니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 요소입니다. 임차인이 직접 강제경매를 신청한 경우로 보아, 임차인의 보증금 회수가 주요 경매 신청 동기로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

인천 미추홀구 주안동의 입지로, 지역 개발 및 지하철 역세권의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금을 제외한 순수 취득 비용을 고려했을 때, 시세 대비 저가 매수의 기회를 탐색해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원

본 물건의 전용면적(38.80㎡)은 주변 사례 중 세명쉐르빌(43.33㎡)과 유사하며, 해당 물건의 시세는 82,000,000원으로 파악됩니다.

주요 고려 사항:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인이 실제 투입해야 하는 총 금액에 포함되는 큰 부담입니다.

총 투입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (120,000,000원)

시세 기반 분석:

현재 시세를 약 82,000,000원으로 가정할 때, 이 금액으로 본건을 낙찰받는다고 가정하면, 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총 금액은 82,000,000원 + 120,000,000원 = 202,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 현저히 높은 금액이므로, 일반적인 투자자 관점에서는 매력적인 물건이 아닙니다.

결론:

인수해야 하는 임차 보증금 120,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본 건의 실질적인 시장 가치(약 8,200만원)에서 인수 보증금을 제외하면 마이너스 금액이 됩니다. 이는 본 건이 일반적인 경매 투자자에게는 접근하기 어려운 물건임을 시사합니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 잔액을 인수해야 하는 경우, 매수인은 해당 금액만큼 추가 지출을 감당해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 '예상 입찰가'를 의미 있는 금액으로 제시하기 어렵습니다. 투자자는 본 건의 특수성을 충분히 인지하고, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 추후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.