나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13672 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2호선,5호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역,2호선 및 5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일:2019.04.15.) 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13672 (1)

감정가: 270,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제4층 제401호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2019년 4월 15일

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

토지면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.69㎡ (약 5.65평)

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (주택과-22 744) 2023년 9월 15일

3.2. 등기사항 요약

본건과 관련된 등기사항은 다음과 같습니다.

* 을1 (주택임차권): 권리자 박민주, 권리금액 280,000,000원. 전입일자 2021년 8월 30일, 확정일자 2021년 7월 21일. 등기사항에 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 갑8 (강제경매): 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 280,000,000원. 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경13672)으로 등기되었으나, 등기사항에 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 기타 갑구의 압류 등기들도 모두 '말소' 처리되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택임차권: 박민주 (주택도시보증공사)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 21일

* 배당신고일자: 2023년 9월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.4. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(압류, 강제경매, 임차권 등)는 말소될 예정입니다. 다만, '주의사항'에 명시된 바와 같이, 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족될 경우, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

본건은 2019년에 건축된 가이아팰리스의 4층 29.94㎡ (약 9.06평) 다세대주택입니다. 감정가는 270,000,000원입니다.

최근 유사 건물(2019년 건축, 4층)의 거래 사례를 분석한 결과, 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 주택이 216,000,000원(2억 1천6백만원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,737,606원의 거래가로, 본건의 감정가(평당 약 29,811,245원)보다 높은 시세 수준을 나타냅니다. 따라서 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 거래 동향

* 2019년 건축, 4층, 19.98㎡ (약 6.04평) 면적 다세대주택: 216,000,000원 (2026년 7월 21일 거래)

* 1986년 건축, 2층, 37.44㎡ (약 11.32평) 면적 다세대주택: 150,000,000원 (2026년 7월 16일 거래)

* 2002년 건축, 3층, 37.56㎡ (약 11.36평) 면적 다세대주택: 160,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축 연도: 2019년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 평스라브 (철근콘크리트)

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 (본건 4층)

* 엘리베이터: 1대 설치

5.2. 내부 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이나, 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

5.3. 편의시설 및 기반시설

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련 조건

가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 변경에 따른 임차인 보증금 관련 조건입니다. 매수인으로서는 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야만 보증금 인수 부담에서 자유로워집니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 임대차보증금 잔액에 대한 책임을 져야 할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

경매 진행 시 폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못하여, 주택의 실제 상태, 하자 여부, 불법 건축물 유무 등을 사전에 파악하기 어렵다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 해당)

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 비교적 신축 건물로, 까치산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 건물 상태나 입지 조건 면에서는 긍정적인 요소가 많습니다. 그러나 매각 조건에 명시된 임차인 보증금 관련 복잡한 조건과 내부 확인 불가라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 이러한 조건이 명확히 해소되는지 여부가 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 향후 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 시장가보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건이 명확히 해결될 경우, 보증금 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 270,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 신축 건물 거래가격을 고려할 때, 시장 시세는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 보증금 관련 복잡한 인수 조건 및 내부 확인 불가라는 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 285,000,000원 선으로 제시하며, 이는 감정가를 소폭 상회하나 시장 시세를 반영하고 위험 요소를 감안한 보수적인 추정치입니다. 입찰 참여 시에는 인수 조건의 명확한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.