나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13725 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제102동 제7층 제718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울강서우체국" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 오피스텔, 아파트단지와 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "양천향교 역" 이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제7층 제718호로서, - 사용승인일: 2015년 5월 8일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오 피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 북측, 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡 도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(대상 자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) , 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트 기간 : 2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13725 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제102동 제7층 제718호

건물명: 마곡경동미르웰

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2015년 5월 8일

1.2. 면적

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

건물면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

1.3. 가치평가

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 서울강서우체국 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 9호선 양천향교역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 도로

본건이 속한 단지는 동측, 북측, 서측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 본건에 존재하지 않음)

말소기준권리: 2025년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑6) 입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이정민)

* 보증금: 134,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 27일

* 확정일자: 2023년 1월 30일

* 배당신고일자: 2025년 2월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 관련 특이사항

본 물건은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

* 권리 총액: 134,800,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 도시개발사업이 진행된 지역으로, LG, 코오롱, 롯데 등 대기업 연구단지와 관련 기업들이 입주하며 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 업무시설과 상업시설, 주거시설이 조화롭게 발달한 신흥 상권입니다.

4.2. 주변 시설

단지 인근에 NC백화점, 홈플러스, 농협하나로마트 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 쇼핑 및 생활에 편리함을 제공합니다. 또한, 마곡 보타닉 파크가 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

마곡경동미르웰 오피스텔은 2015년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로, 10층 건물 중 7층에 위치하여 비교적 쾌적한 주거가 가능합니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 전용면적 17.96㎡(약 5.43평)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합합니다.

5.2. 편의시설 및 녹지

NC백화점, 홈플러스, 농협하나로마트 등이 근거리에 위치하며, 도보 약 3분 거리에 50만㎡ 규모의 마곡 보타닉 파크가 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가치가 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 소재 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡 도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

본 물건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 전세보증금을 대위변제한 후 채권을 회수하는 과정에서, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수하지 않는 조건으로 매각되는 경우를 의미합니다. 본건에서는 임차인의 대항력이 없으며, 보증금 잔액에 대한 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하므로 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 부담하지는 않습니다. 다만, HUG 관련 조건 변경은 복잡한 권리관계가 얽혀있을 수 있으므로, 입찰 전 상세한 권리분석이 필수적입니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역 검색 결과, 본건 소재지(마곡동 784) 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하며, 마곡지구의 지속적인 개발 호재와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 최근 3년간 매매가 상승세를 보이고 있으며, 소형 면적으로 투자 부담이 비교적 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수한 조건이 존재하므로, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 관련 조건들을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (9호선 양천향교역) 및 트리플 역세권 (예정) 접근성: 마곡지구 내에서도 교통 요지에 위치하고 있습니다.

* 마곡지구 개발 호재: 대기업 입주, 연구단지 조성 등으로 인한 지속적인 임대 수요 증가가 예상됩니다.

* 소형 면적 오피스텔: 1인 가구 및 소액 투자자에게 매력적인 투자 상품입니다.

* HUG 관련 조건: 임차인 보증금 미인수 조건으로, 추가적인 금전적 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(동일 건물, 동일 면적, 유사 층수)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 18일: 10,600만원 (102동 10층)

* 2026년 5월 22일: 11,550만원 (102동 7층)

* 2026년 7월 8일: 12,000만원 (102동 4층)

본건은 7층에 위치하며, 2026년 5월 22일 동일 7층 매물이 11,550만원에 거래되었고, 2026년 7월 8일 4층 매물이 12,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 약 11,500만원에서 12,500만원 사이로 추정됩니다. 감정가(137,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로, 임차인으로 인한 추가 비용 부담이 없다는 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 상단인 12,000만원 수준을 기준으로, 시장 경쟁 상황 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 12,500만원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.