나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13584 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 상업용건물, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2021년 8월 31일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m 및 노폭 약4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13584 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제2층 제201호

건물명: 서호가오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 361,000,000원

토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

건물면적: 45.66㎡ (약 13.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근에 강서구청이 소재하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 숙박시설, 상업용 건물, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m 및 약 4m의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 갑5(강서세무서장 압류)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

을1(박예찬 주택임차권, 353,000,000원) 및 갑7(주택도시보증공사 강제경매, 353,000,000원)은 모두 말소 예정 권리입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박예찬)

* 보증금: 353,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-05

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다. HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

총 등기부채권액: 353,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다.

인근에 강서구청이 위치하여 행정기관 관련 수요가 있으며, 다수의 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 편의시설 이용이 가능하여 기본적인 상권은 유지될 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로, 본건은 2층 제201호입니다.

사용승인일은 2021년 8월 31일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 등으로, 내벽은 인테리어 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샹시 창호입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항: 본 건 매각 조건으로 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하므로, 임차인과의 명도 협의 과정에서 잠재적인 마찰이 발생할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이지만, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 공항, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획시설 및 규제 지역에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축된 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없고(인수 보증금 0원), 대항력 없는 임차인의 존재로 인해 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 조건부 매각으로 인한 추가적인 확인이 필요합니다.

다만, 353,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력 없이 배당 신고를 하고, 그 임차권이 말소 예정임에도 불구하고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하는 점은 매수인이 면밀히 확인해야 할 부분입니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매를 신청했으나, 동시에 임차인으로서의 권리도 가지고 있었던 복합적인 상황일 수 있습니다.

주변 환경은 다양한 시설이 혼재된 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 강서구 일대 전반적인 기피시설 관련 이슈는 간헐적으로 제기된 바 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 컨디션이 우수합니다.

강서구청 인근 지역으로 행정 및 상업 기능을 이용하기 편리합니다.

권리상 인수되는 부담이 없어 명확한 물건입니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 협상이 원활히 진행될 경우, 추가적인 비용 부담 없이 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 361,000,000원

현 시세 분석 (참고: 2026년 7월 기준, 주변 오피스텔 시세 조사 결과):

* 유사 면적(약 45.66㎡)의 서호가오피스텔 매매가는 약 3억 5천 4백만원 ~ 3억 7천만원 범위에 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 현재 시장 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가 및 시세를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

* 본 물건의 경우, 감정가가 시세와 유사한 수준이므로, 경쟁 입찰 상황 및 낙찰 후 추가적인 명도 비용, 세금 등을 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최적의 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 물건 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.