나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13760 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재"가산동주민센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 13층 건물 내 제10층 제1002호로서, (사용승인일: 2020.04.13.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 ‘오피스텔’로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 10M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

234-2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 234-3 도시지역,준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 배정수및 홍유진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13760 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제10층 제1002호

* 용도: 오피스텔

* 건물 사용승인일: 2020년 04월 13일

* 감정가: 279,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지면적: 13.22㎡ (약 3.99평)

* 건물면적: 30.69㎡ (약 9.29평) (전용면적 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남동측 인근에 위치

* 주위환경: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 13층 건물 내 제10층 제1002호

* 토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지 동측으로 노폭 약 10M 내외 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25 / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 등이 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (접수일자: 2023-04-19, 권리금액: 520,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 (접수일자: 2025-12-08)

* 금천구(서울특별시)의 압류 (접수일자: 2026-06-10)

* 주택임차권 (권리자: 배정수 외 1명, 권리금액: 265,000,000원) - 등기부상 말소 예정이나, 본건은 특별 인수 조건으로 매각됨.

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: LISHUOFENG

* 전입일자(사업일자): 2020-09-25

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 금액이 미상인 것은 없으나, 대항력이 있으므로 추가 확인 필요.

* 임차인: LIZHEHAO

* 전입일자(사업일자): 2021-12-23

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 금액이 미상인 것은 없으나, 대항력이 있으므로 추가 확인 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (배정수, 홍유진 승계)

* 전입일자(사업일자): 2020-10-22

* 대항력: 없음

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2023-05-02

* 비고: 본 건은 '임차인 배정수 및 홍유진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'되므로, 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 금천구 가산동에 위치하며, 가산디지털단지 인근 지역으로 IT, 중소기업, 제조 및 유통 업체들이 밀집한 상업 및 업무 복합지구에 해당함.

* 주변에 대규모 오피스 빌딩, 산업단지, 상업시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 이루어진 지역임.

* 다양한 근린생활시설, 금융기관, 관공서(가산동주민센터 인근) 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용 가능하며, 인근 버스 노선 다수 운행.

* 편의시설: 주변 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 이용 편리.

* 교육시설: 주변 학교 소재 (정확한 학군 확인 필요).

* 주거환경: 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하여 주거 환경 보통.

* 주변 환경: 제공된 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: LISHUOFENG, LIZHEHAO 임차인이 보증금 0원임에도 대항력을 보유하고 있어, 이들의 실제 거주 여부 및 미신고된 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* HUG 인수 조건 관련 절차: 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 인수 절차(임차권 말소, 보증금 반환 청구권 포기) 이행 여부에 대한 명확한 확인 및 후속 절차 진행 필요.

* 토지거래허가구역 지정: 일부 기간(2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 제한사항 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 금천구 가산동에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 가산디지털단지 배후 주거 및 업무 상권에 속해 입지 조건이 양호합니다.

* 감정가는 279,000,000원으로 최근 실거래가 수준과 유사하며, 건물 상태도 양호합니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 265,000,000원을 인수하지 않는다는 조건은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 다만, 보증금 0원임에도 대항력을 가진 임차인들의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 이에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근의 우수한 입지: 풍부한 비즈니스 인프라와 배후 수요.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후화가 적어 즉시 사용 및 임대 가능.

* 매수인의 보증금 부담 없음: HUG와의 협약 조건으로 인해 2.65억원의 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 합리적인 감정가: 최근 시세와 부합하는 수준으로, 향후 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 279,000,000원 및 최근 실거래가(26,800만원 ~ 27,875만원)를 참고하여 산정합니다.

* 건물 상태 및 입지, 권리관계 명확성 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 270,000,000원 ~ 285,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 275,000,000원 (본 물건의 특수 조건 및 시장 상황 고려 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.