나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13626 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문교초등학교' 서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2020.11.30.) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 3필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1,2 (독산동 378-33, 독산동 378-34) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1. 16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육 청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.),토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지기호 3 (독산동 378-522) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1. 16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육 청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.),토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13626 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

건물규모: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호에 해당하며, 전용면적은 29.16㎡ (약 8.8평)입니다. 공급면적(분양면적)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

토지면적: 25.15㎡ (약 7.6평)

토지지분: 25.15㎡ (약 7.6평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.8평)

건물지분: 29.155㎡ (약 8.8평)

사용승인일: 2020년 11월 30일

감정가: 278,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문교초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 08일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑3)이 말소기준권리가 됩니다.

말소예상권리:

* 소유권보존 (갑1): 문명기 외 2명 (2020-12-04)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 김완중 (2022-05-23)

* 주택임차권 (을3): 박시연 (2023-09-12 등기 접수, 2022-04-28 전입, 2022-04-08 확정일자, 임차보증금 260,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 상기 을구 권리(주택임차권)는 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-08

* 대항력: 없음. (등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시됨.)

주의사항:

본건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 유사 부동산 시세는 다음과 같습니다.

* 성주아트빌 (2014년식, 49㎡): 2026년 7월 2일, 335,000,000원에 거래. (전용면적 약 14.8평)

* 한백아트(1046-22) (2016년식, 29.81㎡): 2026년 7월 1일, 310,000,000원에 거래. (전용면적 약 9.0평)

* 별담채 (2020년식, 28.56㎡): 2026년 7월 3일, 265,000,000원에 거래. (전용면적 약 8.6평)

본건(2020년식, 29.16㎡)은 '별담채'와 건축 연식 및 전용면적이 유사하며, '한백아트'와도 전용면적이 매우 유사합니다.

'별담채'의 거래가(2억 6,500만원)와 '한백아트'의 거래가(3억 1,000만원)를 고려할 때, 본건의 감정가(2억 7,800만원)는 시장 시세 범위 내에 있음을 알 수 있습니다. 특히 '별담채' 대비 감정가는 높으나, '한백아트' 대비로는 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 문교초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (단, 교육환경보호구역에 해당하므로 교육청 확인 필요)

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

기타: 본건 토지이용계획 상 주차환경개선지구로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축법 관련 제한:

* 본건 토지(378-33, 378-34, 378-522)는 건축허가·착공 제한 지역에 해당하며, 2023.01.17.~2025.01.16. 및 2025.01.17.~2026.01.16. 기간 동안 제한이 있었습니다. (현재 시점 기준으로는 제한 기간 만료 또는 다음 단계 제한 기간에 해당될 수 있어 확인 필요)

토지거래 허가구역:

* 본건 토지는 여러 차례에 걸쳐 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었습니다.

* 2025.06.17. ~ 2026.08.30. (일반)

* 2025.08.26. ~ 2026.08.25. (대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 2025.10.20. ~ 2026.12.31. (대상: 아파트)

* 매수인의 자격 및 거래 목적에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

기타 제한사항:

* 장애물 제한표면구역(진입표면구역): 공항 시설법에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 위탁고도(해발 194m) 상 군사 작전 관련 제약이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 남부교육청에 확인이 필요합니다.

혐오시설 관련:

제공된 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 주변에 명확하게 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 전용면적 약 8.8평의 소형 주거 공간입니다. 서울 금천구 독산동이라는 입지 조건을 갖추고 있으며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

특히 HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 유리한 조건입니다. 감정가는 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 토지이용계획상 건축 및 토지거래에 대한 다양한 제한사항이 존재하므로, 매수 전 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년식으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준한 소형 면적입니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 인수 부담이 적습니다.

보증금 인수 부담 없음: HUG와의 조건부 매각으로 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

지역 개발 잠재력: 금천구 독산동 지역은 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

주변 유사 면적(28.56~29.81㎡) 최근 실거래가 범위: 265,000,000원 ~ 310,000,000원

분석:

본건(2020년식, 29.16㎡)은 '별담채'(2020년식, 28.56㎡, 265,000,000원)와 연식 및 면적이 유사하고, '한백아트'(2016년식, 29.81㎡, 310,000,000원)와도 면적이 유사합니다.

본건의 감정가 278,000,000원은 위 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

최근 실거래가 중 본건과 가장 유사한 '별담채'의 시세를 고려하여, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.