나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13696 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철 2호선 5호선 까치산역" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 1층 101호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 약 4m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 장선의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13696 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제1층 제101호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물 전용면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

토지 지분: 15.48㎡ (약 4.68평)

감정가: 266,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 장선 의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 1층 101호이며, 2021년에 준공되었습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 현황

토지는 정방형으로서 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 남서측 및 북서측으로 각각 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 남부천세무서장의 압류 (2023-01-27) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* LAISHIHYUN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-08

대항력: 없음

* 주택도시보증공사 (장선 )

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-25

확정일자: 2021-08-12

배당신고일자: 2023-09-08

대항력: 없음

비고: 임차인 장선 은 HUG의 승계인이며, 본 건 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 있습니다.

3.3. 등기부 현황

소유권 보존, 소유권 이전, 압류, 강제경매(채권자: 주택도시보증공사) 등기사항이 존재하며, 본 경매 개시로 인해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

없음 (단, HUG의 조건부 포기 조항 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2021년 준공된 본건과 유사한 연식의 건물(2019년 준공, 19.98㎡)이 2026년 7월 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 108만원의 시세를 적용하면, 본건(25.98㎡)의 시장 가치는 약 28,000만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 266,000,000원보다 높은 수준입니다.

4.2. 지역 특성

본 건이 위치한 화곡동 지역은 다세대 및 연립주택이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지형 다세대 주택인 '에스케이지음'의 1층에 위치하며, 비교적 최근인 2021년에 준공되어 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 및 채권자 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서 임차인의 승계인으로서 복잡한 이해관계를 가지고 있습니다. 매각 조건에 명시된 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 명확히 확인해야 하며, HUG의 적극적인 입찰 참여 가능성으로 인해 예상보다 높은 낙찰가 형성이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 현황 (미확인)

주변의 도시 개발 계획이나 대규모 건설 프로젝트 등은 본 보고서에서 상세히 분석되지 않았으므로, 추가적인 현장 조사 및 정보 수집이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로서, 지하철역 인근의 우수한 입지를 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 승계인으로서 복잡한 권리 관계를 형성하고 있으며, 이에 따른 매각 조건과 HUG의 입찰 참여 가능성이 주요 변수로 작용할 것으로 보입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 지역으로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원이며, 최근 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 산정한 추정 시세는 약 28,000만원 내외입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 305,000,000원의 채권을 보유하고 있으나, 매각 조건에 따라 보증금 관련 권리를 포기하므로 인수되는 보증금은 없습니다. HUG의 입찰 참여 여부와 경쟁 상황을 고려하여, 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

적정 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.