나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13692 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "영등포시장역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상9층 건물내 제7층 제701호로서, (사용승인일: 2021.03.30) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 복층형 구조의 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[232-1번지], [233-3번지] 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 전아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13692 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제7층 제701호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 256,000,000 원

* 토지면적: 6.73㎡ (약 2.03 평)

* 토지지분: 6.73㎡ (약 2.03 평)

* 건물면적: 18.58㎡ (약 5.62 평)

* 건물지분: 18.58㎡ (약 5.62 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (참고: 강제경매 개시권자는 주택도시보증공사)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 전아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1, 해강플러스 오피스텔 제7층 제701호. "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 좋습니다.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 주거 및 상업시설이 혼합된 일반적인 도심 환경을 이루고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 갑3 압류(영등포세무서장, 2023-10-16 접수)가 말소기준권리로 추정되며, 해당 권리보다 선순위로 등기된 권리가 존재하지 않는 한, 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 다만, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 정리: 등기부 요약 상 을6(주택임차권) 및 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(압류), 갑6(강제경매) 등은 말소 예정 또는 말소된 것으로 표시되어 있어, 매각 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: L * A

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 임차인: O * E

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(전아름)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-15

* 확정일자: 2021-08-20

* 배당신고일자: 2023-08-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김현수 외 2명 (2021-04-12 접수)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 문지우 (2021-09-15 접수)

* 주택임차권: 전아름 (249,000,000원, 2021-09-15 전입, 2021-08-20 확정, 2023-08-24 배당신고, 말소)

* 압류: 영등포세무서장 (2023-10-16 접수, 말소기준권리)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,023,000,000원, 2023-10-17 접수, 말소)

* 압류: 영등포구 (2025-12-04 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (249,000,000원, 2025-12-04 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,272,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

* 오피스텔이라는 용도 특성상 1인 가구 및 소규모 사업체 운영을 위한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 상업시설 및 교통 편의성이 높아 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 영등포동 주민센터, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 소재하여 생활 여건이 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔과 주택이 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 영등포초등학교, 영등포중학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 조건: 본 건 매각 시 가장 주의해야 할 사항은 임차인 전아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 매수인은 HUG에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 추가적인 법적 분쟁이나 보증금 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측과의 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. (등기부상 임차권이 말소된 것으로 나오나, 주의사항을 최우선으로 고려해야 함)

* 토지이용계획상 제한:

* 준주거지역: 건폐율 및 용적률 적용에 있어 일반적인 지역보다 높은 건축이 가능하나, 상업시설과의 조화가 중요합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게 허가 대상이 될 수 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31) 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (매수인이 해당되는지 확인 필요)

* 건물 상태: 2021년 3월 30일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 내부 마감 및 설비 상태는 직접 확인이 필요합니다. (특히 복층 구조로 인한 활용도 및 유지보수 고려)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포 지역의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 이점과 교통의 편리성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5,600만 원으로 책정되었으며, 전용면적 18.58㎡의 소형 면적입니다.

권리분석상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, 임차인 HUG 관련 특이사항에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 이 조건이 명확히 이행될 경우, 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 복잡한 권리 관계 및 조건부 매각이라는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 영등포 도심의 인프라를 그대로 누릴 수 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 사용 승인된 건물로 깔끔한 내부와 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체 운영에 적합한 소형 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 명확한 조건: 주의사항에 명시된 HUG 관련 조건(임차권 승계 포기 및 말소)이 명확히 이행된다면, 매수인의 부담이 최소화됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 영등포동2가 지역의 신축 소형 오피스텔의 매매가는 대략 2억 6천만 원에서 2억 8천만 원 선으로 형성되어 있습니다.

감정가 2억 5,600만 원은 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

권리상의 명확한 인수 부담이 없고, HUG 관련 조건이 원만히 해결된다는 전제 하에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억 5,600만 원 내외에서 결정될 가능성이 높습니다.

다만, 임차인 관련 조건의 이행 여부, 입찰 참여자 수, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다. 안전한 투자를 위해서는 감정가 이하인 2억 4천만 원부터 시작하여, 권리관계 명확성을 확인한 후 점진적으로 상향하는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.