나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13664 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제10층 제1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「화원중학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역(5호선: 화곡역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상13층 지하2층건 내 제10층 제1003호로서 (사용승인일: 2021.07.29) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방 및 거실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제10층 제1003호에 소재하는 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13664 (1)입니다.

건물은 다세대주택이며, 감정가는 292,000,000원입니다.

토지 면적은 9.18㎡ (약 2.78평)이며, 토지 지분 면적 역시 9.18㎡ (약 2.78평)입니다.

건물 면적은 25.18㎡ (약 7.61평)이며, 건물 지분 면적도 25.18㎡ (약 7.61평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

본건 건물의 사용승인일은 2021년 7월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(근린생활시설/오피스텔 및 다세대주택)이며, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물은 지하 2층, 지상 13층 규모이며, 본건은 10층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 「화원중학교」 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 간선 및 지선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

본건 건물 북측으로는 광대로가, 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 갑3, 2025년 12월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(채권금액 337,000,000원)입니다.

등기부 요약 결과, 다음과 같은 권리 관계가 확인되었습니다.

* 갑1 (2021.08.11): 소유권보존 (주식회사아리온산업개발)

* 을4 (2023.11.23): 주택임차권 (최예린, 보증금 337,000,000원, 전입 2021-11-26, 확정 2021-11-04, 배당신고 2023-11-23). 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 말소될 예정입니다.

* 갑2 (2021.11.26): 소유권이전 (김성진, 매매)

* 갑3 (2025.12.03): 강제경매 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

총 채권액은 337,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요: 해당사항 없음).

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 HUG 인수조건 변경에 따라, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되기 때문입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대로서, 상권의 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

토지이용계획 상으로는 다음과 같은 제한 및 규제가 있습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 건축선

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 교육: 화원중학교가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 매매 시세 분석 (2026년 7월 실거래가 기준):

* 강서구 화곡동 366-36, '더원', 2019년식, 19.98㎡(전용), 21,600만원 (약 1,081만원/㎡). 본건과 유사한 연식 및 면적의 신축 다세대로, 본건 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다.

* 강서구/양천구 화곡동 504-114, 1986년식, 37.44㎡(전용), 15,000만원 (약 401만원/㎡).

* 강서구 화곡동 1014-11, '시원그린빌', 2002년식, 37.56㎡(전용), 16,000만원 (약 426만원/㎡).

* 본건(파크아리온, 2021년식, 25.18㎡)은 위 사례 중 '더원'과 같이 비교적 최신 건축물에 해당하므로, 유사 면적 대비 높은 가격 형성이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)가 존재하여 건물 이용 및 신축/증축에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축선 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 외국인 등 특정 대상자 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 지정 기간 확인 필요)

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없으며 HUG 인수조건에 따라 보증금 인수 부담도 없으므로 실질적 리스크는 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로서 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상업 및 업무 시설 이용이 용이한 주상지대에 속합니다.

가장 큰 장점은 HUG 인수조건 변경으로 인한 명확한 권리관계입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰자는 권리관계 상 깨끗한 물건을 취득하게 됩니다.

다만, 공항 관련 규제 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물(2021년 준공)로 희소성이 있으며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 5호선 화곡역 역세권 입지로 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* HUG 채무 인수 위험이 없어 권리 분석이 매우 깔끔하며, 낙찰 후 명도 또한 수월할 것으로 예상됩니다.

* 발달된 주변 상권으로 인한 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 292,000,000원입니다.

최근 거래 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사한 연식(2019년) 및 면적(19.98㎡)의 인근 다세대주택이 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 ㎡당 가격으로 환산하면 약 1,081만원/㎡입니다.

본건(25.18㎡)을 이 기준가로 환산할 경우 약 271,944,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

HUG 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 안정적인 투자를 위해 약 285,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.