나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13575 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제12층 제1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건 전면의 "중앙로"를 따라 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북측 근거리에 지하철 2호선"신정네거리역"이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근(콘크리트)지붕 지하 1층/지상 12층 건물 내 제12층 제1202호로서, 외벽 : 외장석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 기계식 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 노폭 약 30m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 신정동 1148-9 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선 (2) 신정동 1148-10 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제12층 제1202호에 소재한 오피스텔에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13575 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제12층 제1202호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 329,000,000원

* 토지면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

* 건물면적(전용): 30.38㎡ (약 9.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건 전면의 "중앙로"를 따라 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 북측 근거리에 지하철 2호선 "신정네거리역"이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근(콘크리트)지붕 지하 1층/지상 12층 건물 내 제12층 제1202호입니다.

* 토지 이용 및 도로: 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물 북동측으로 노폭 약 30m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (일부 제한사항은 매수인 자격 및 이용 용도에 따라 추가 확인이 필요합니다.)

* 주변 시설: 본건 주변에는 신서중학교를 비롯한 학교 시설과 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다. 제공된 정보 상으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 김영식 외 1명 (2020-10-12)

* 소유권이전(신탁등기말소): 김영식 외 1명 (2021-09-03)

* 주택임차권: 정동호 (2023-11-13, 보증금 315,000,000원, 전입 2021-10-22, 확정 2021-09-06) - 말소 기재

* 가압류 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2023-11-15, 1,220,000,000원)

* 압류: 구로세무서장 (2023-11-15, 징세과-티 51827)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-28, 315,000,000원, 사건번호 2025타경13575)

* 압류: 강서세무서장 (2026-05-27, 징세과-티 43121)

* 압류: 강서세무서장 (2026-05-27, 징세과-티 43136)

* 채권 총액: 1,535,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정동호)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약:

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 따라서 위 권리 이후의 모든 등기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을1)은 말소로 등기되어 있으며, 임차인의 대항력 또한 없으므로 일반적인 경매 절차상 소멸될 권리로 판단됩니다.

그러나 본건은 "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이, 임차인(정동호) 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부가 매수인에게 매우 중요하며, 만약 조건이 이행되지 않을 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 입찰 전 반드시 법원 집행관실 및 관계 기관을 통해 최종 확인이 필수적입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신정동 일대는 지하철 2호선 신정네거리역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 본건은 중앙로 대로변에 위치하여 가시성이 우수하며, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화가 이루어져 있습니다. 오피스텔이 다수 분포하고 있어 임대 수요 측면에서도 안정적인 편으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신정네거리역을 도보 또는 단거리 버스로 이용 가능하며, 여러 노선의 버스 노선이 단지 인근을 지나 교통이 매우 편리합니다. 차량으로도 중앙로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구에 다양한 소매점, 은행, 병원, 음식점 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활 및 여가 활동에 불편함이 없습니다.

* 교육: 신서중학교가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초·중·고등학교가 분포하고 있습니다. 다만, 일부 지역이 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 당국의 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건의 불확실성: 본건 매각의 가장 큰 리스크는 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 금전적 또는 법적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 및 주택도시보증공사와의 협의 결과와 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 이력이 있다는 점은, 향후 절차 진행 시 추가적인 변수나 복잡성이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 재정비촉진지구 지정: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 동시에 관련 개발 계획 및 규제에 대한 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)로 토지를 취득할 경우 토지거래 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 및 이용 목적에 따른 확인이 필요합니다.

* 상대보호구역: 일부 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어, 건축 등 개발 행위 시 교육청의 확인 및 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신정네거리역 인근의 대로변에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하여 투자 가치가 있는 물건입니다. 재정비촉진지구라는 점도 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

하지만, 감정평가액(329,000,000원)과 최근 실거래가(260,000,000원 ~ 262,000,000원) 간 상당한 괴리가 존재하며, 무엇보다 임차인 관련 매각 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 성사되지 않을 경우 매수인에게 부담이 될 수 있다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 신정네거리역 역세권, 중앙로 대로변에 위치하여 뛰어난 접근성과 높은 생활 편의성을 제공합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮아, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 얻을 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 329,000,000원이나, 최근 실거래가는 260,000,000원에서 262,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

또한, 임차인 관련 매각 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 명확하게 이행되어야 하는 핵심 변수입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악되나, 조건 불이행 시 발생할 수 있는 추가 부담을 고려해야 합니다.

따라서, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 관련 조건의 명확한 확인과 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여, 270,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 이러한 제안 범위를 참고하되, 물건의 상세 조사 결과 및 경쟁 상황을 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.