나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13600 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-147 세인트빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 일부 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 근거리에 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 벽돌타일 및 석재뿜칠 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 토지를 평탄하게 조성한 정방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 문서윤의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13600 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-147 세인트빌 제5층 제502호

건물명: 세인트빌

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호

사용승인일: 2011-10-24

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지 면적: 9.55㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.55㎡ (약 2.89평)

건물 면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.4㎡ (약 8.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 137,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택, 일부 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주택지대임. 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 남서측 근거리에 지하철 2·5호선 "까치산역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 및 근저당, 임차권 등의 권리 관계가 확인됨. 말소기준권리는 주택도시보증공사(채권자)의 서울남부지방법원 강제경매개시결정 등기임 (접수일자: 2025-12-02).

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 권리 관계 분석이 중요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (본래 임차인: 문 )

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-24

확정일자: 2018-06-26

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 없음 (제공 정보 기준)

비고: HUG 인수조건 변경 및 매각으로 인한 말소 예정 권리로 분석됨. 제공된 물건명세서 및 주의사항에 따르면, 매각으로 인해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 본 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인: 유

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자: 2025-08-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상임에도 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정 (갑3, 접수 2025-12-02).

소멸 예정 권리:

* 을1: 주택임차권 (문 ), 98,000,000원. 물건명세서상 말소 예정으로 기재되어 있으며, HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 포기 조건에 따라 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됨.

인수 가능성 있는 권리:

* 유 임차인의 대항력 있는 임차권. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 상당 금액의 보증금 또는 기타 요구사항이 있을 수 있으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

4. 상권분석

본 건은 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 상권으로서의 성격을 띠고 있음. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능함. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

"서울화일초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 존재임. 전입일자(2025-08-18)가 말소기준권리(2025-12-02)보다 빠를 가능성이 있으며, 보증금액이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 보증금 액수 또는 기타 조건에 대한 불확실성이 매우 높음. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 다음과 같은 제한이 있음.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트).

공항 관련 구역 지정은 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있으며, 입찰 전 해당 지역의 규제 사항을 상세히 확인해야 함. 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 공항 관련 구역이라는 점은 인지할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 건은 2011년에 건축된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임. 감정가는 1억 3천 7백만원이며, 최근 매매 사례를 볼 때 시세는 이보다 높을 가능성이 있음. 그러나 대항력 있는 임차인 유 의 존재와 보증금 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 신중한 접근이 요구됨. HUG 관련 보증금은 인수 부담이 없는 것으로 판단되나, 유 임차인과의 명도 및 보증금 관련 문제는 입찰 전 반드시 해결하거나, 발생 가능한 모든 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2011년 건축물로 비교적 최신 건물에 속함.

* 양호한 입지: 주택지대 내 위치, 초등학교 인접, 지하철역 접근성 보통.

* 시세 상승 잠재력: 최근 매매 사례를 비추어 볼 때, 권리 문제가 정리될 경우 시세 상승 여력이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 137,000,000원임. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 시세는 1억 5천만원 이상으로 추정됨.

그러나 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 미상으로 인한 불확실성과 명도 리스크를 고려할 때, 공격적인 입찰은 지양해야 함.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 유 임차인의 보증금 및 명도 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에 따라, 권리상 문제가 완전히 해소되고 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능한 범위 내에서, 보수적인 시각으로 입찰가를 산정한다면 120,000,000원에서 135,000,000원 사이의 금액을 고려해볼 수 있음. 실제 입찰 시에는 법원 현장 조사 및 임차인과의 협의 결과, 명도 소요 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.