나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13668 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡1동주민센터’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2022.01.25) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다. 2. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13668 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2022년 01월 25일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제6층 제602호

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

감정가: 340,000,000원 (삼억 사천만원)

1.3. 현황 및 특이사항

물건명세서 작성일: 2026년 08월 07일

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (주의사항 및 물건명세서 참고사항)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡1동주민센터’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 ‘까치산역’이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. (외국인 등 대상, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 06월 16일에 접수된 구로세무서장의 압류(체납징세 과-티35319, 등기구분: 갑6)입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소예정 권리)

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑7: 부천세무서장 압류 (2025.03.10)

* 갑8: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.12.03) - 본건 경매개시결정 권리

* 갑9: 국민건강보험공단 압류 (2025.12.12)

* 갑10: 서울특별시 압류 (2026.02.11)

* 을1: 박찬규 주택임차권 (2023.09.20) - 보증금 350,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 주택도시보증공사(박찬규)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-29

확정일자: 2022-04-13

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 물건명세서 상 HUG 인수조건 변경으로 인해 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 지상권 개요는 명시되지 않았습니다.)

3.5. 등기부채권 총액

350,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 자리 잡고 있어 직주근접성이 양호하며, 상업 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

까치산역 역세권이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 근린생활시설과의 연계를 통해 기본적인 상업 수요는 확보될 것으로 보입니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석 및 활성화 정도를 파악하기에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 화곡1동주민센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 까치산역 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

신축급 오피스텔(2022년 사용승인)로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

임차인 박 은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임대차보증금 관련 당사자로 얽혀 있어, 매각 조건에 명시된 'HUG 인수조건 변경' 및 '보증금 반환 청구권 포기' 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 이는 명도 과정이나 최종 인수 비용에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

본건 토지는 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정 기간을 초과하여 거래 시에는 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 공장 밀집 지역 등)이 소재하는지에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 입찰 전 현장 방문 및 관련 정보를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다. (시뮬레이션 결과: 현재까지 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 현장 조사를 통해 확인 필요.)

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 준공)인 오피스텔로, 서울 강서구 화곡동 까치산역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 및 HUG 관련 복잡한 권리관계와 토지이용계획상의 일부 제약 사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 업무시설 용도: 소형 규모로 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사: 제공된 감정가(3억 4천만원)를 기준으로 주변 시세를 조사하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 340,000,000원입니다. 현 시세 기반의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최신 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 그리고 본건의 명도 가능성 및 잔여 권리 인수 여부 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 현 시세 수준을 정확히 파악하기 어렵기 때문에, 실제 입찰가 결정은 현장 조사와 실거래가 조사를 기반으로 신중하게 접근해야 합니다. 통상적으로 감정가 대비 80%~120% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 이는 시장 상황과 경쟁률에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 투자자 본인의 목표 수익률과 위험 감수 수준을 고려하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (주: 본건은 HUG 인수조건 변경 등 특수사항이 존재하므로, 해당 조건의 정확한 해석 및 이행 여부 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.