나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13596 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철5호선 「신정역」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북서측 인근에 지하철역(5호선: 신정역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층 지하1층건 내 제4층 제402호로서 (사용승인일: 2019.07.25) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(강서양천교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등/용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 진용호의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경13596 (1)

소재지

서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제4층 제402호

용도

다세대주택

면적

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.169㎡ (약 4.89평)

건물면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

건물지분: 25.43㎡ (약 7.69평)

감정가

321,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

위치

본 건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하며, 지하철 5호선 신정역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경

본건이 속한 지역은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 지하철 5호선 신정역과 간선·지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

채권자

주OOOOOOO

등기부 요약

* 소유권 관련 권리: 김영태 외 1명, 신호창 명의의 소유권 보존 및 이전 등기가 있습니다.

* 임차권: 진용호 명의의 주택임차권(298,000,000원)이 등기되었으나, 매각으로 말소됩니다.

* 가압류: 하나캐피탈 명의의 가압류(27,860,200원)가 말소기준권리입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 명의의 강제경매(298,000,000원)가 등기되었으나, 매각으로 말소됩니다.

말소기준권리

하나캐피탈의 가압류(2025-10-01 접수)가 본 경매 절차의 말소기준권리입니다.

말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중, 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 진용호의 주택임차권

* 갑6: 주택도시보증공사의 강제경매

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 홍성철의 경우 대항력이 있는 것으로 분석되나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 진 )

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 확정일자: 2022-07-10

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각됩니다. 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인: 홍

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-04-21

* 확정일자: 2025-03-13

* 배당신고일자: 2025-12-30

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 낙찰자는 해당 임차인과의 관계 및 명도 가능성에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

주의사항

임차인 진용호의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 서울특별시 양천구 신정동의 주상복합 및 다세대·연립주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근 시설

주변에 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

비교 대상 (주변 시세)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 현대빌라B동 (955-24번지, 1991년식, 36.89㎡): 2026년 5월 225,000,000원에 거래됨. (약 20.16백만원/평)

* 대신빌라 (1194-1번지, 1993년식, 60.32㎡): 2026년 7월 105,000,000원에 거래됨. (약 5.75백만원/평 - 유사 지역 시세 대비 비정상적으로 낮음)

분석

본건은 2019년 건축으로 비교적 신축에 해당합니다. 제공된 유사 물건 중 현대빌라B동(1991년식, 36.89㎡)의 거래가가 225,000,000원으로, 평당 약 2,016만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 321,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 신축 연식에 따른 가치 상승을 고려하더라도, 실거래가와 감정가 사이의 격차를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트조

* 사용승인일: 2019년 7월 25일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

* 본건 위치: 지상 4층 제402호

내부 구성

본건은 다세대주택으로, 방 2개, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

편의시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

주변 환경

본건 소재지는 지하철 5호선 신정역 인근의 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 중요한 조건입니다. 조건 미이행 시 명도 진행에 어려움이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 (홍 )

임차인 홍 은 대항력이 있는 것으로 분석되나, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무는 없음을 시사하지만, 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 내포합니다.

토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 토지 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

감정가와 실거래가 차이

감정평가액(321,000,000원)이 제시된 주변 실거래가(225,000,000원)보다 높은 편입니다. 이는 시장 상황이나 개별 물건의 특성에 따라 변동될 수 있으나, 입찰 시 신중한 가격 산정 근거가 됩니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 신정역 초역세권은 아니지만 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 건물 상태 역시 신축 연식에 비추어 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계 측면에서는, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 권리가 매각 조건으로 소멸되는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 홍 의 존재는 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의를 요합니다.

가장 중요한 고려 사항은 감정평가액과 주변 실거래가 간의 상당한 시세 차이입니다. 신축 연식의 이점을 감안하더라도, 입찰 시 이러한 가격 격차를 충분히 인지하고 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 신축 건물의 상태를 유지하고 있습니다.

* 입지: 지하철 5호선 신정역 인근으로, 주거 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계 명확화 가능성: HUG 관련 임차인의 조건부 소멸로 권리 관계가 비교적 명확해질 가능성이 있습니다.

* 장기적 가치: 양천구 신정동 지역의 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 321,000,000원

주변 유사 물건 실거래가 (2026년 5월, 36.89㎡): 225,000,000원 (평당 약 20.16백만원)

분석

본건은 비교 대상 물건보다 신축 연식(2019년 vs 1991년)이 상당히 앞서는 장점이 있습니다. 하지만 감정가(321,000,000원)는 주변 유사 물건의 실거래가(225,000,000원)보다 약 96,000,000원 가량 높습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 조건 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 감정가를 기준으로 적극적인 입찰보다는 시세 대비 합리적인 수준에서의 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 : 256,800,000원 (감정가의 약 80%)

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 시장 상황 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.