나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13571 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 지하철 2,5호선 까치산역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2021.07.13.) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 완경사의 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13571 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 301,000,000원

토지면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

토지지분: 17.59㎡ (약 5.32평)

건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

건물 정보:

- 사용승인일: 2021년 07월 13일

- 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

- 층수: 지하1층/지상5층

- 전유부분: 제3층 제301호

- 전용면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

- 총세대수: 16세대

- 건축면적: 153.44㎡ (약 46.42평)

- 연면적: 708.85㎡ (약 214.46평)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통여건은 양호합니다.

도로상태: 본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 압류 (남부천세무서장, 2023.01.27)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (권리자: 차 )

보증금: 349,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2021-07-20

배당신고일자: 2023-09-18

대항력: 없음

비고: 임차권등기 말소 조건부 매각

등기부현황 요약:

- 소유권보존 (나종욱)

- 소유권이전 (박종석)

- 주택임차권 (차병주) - 말소 예정

- 압류 (남부천세무서장) - 말소기준권리

- 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건 경매 개시

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 보증금은 조건부 매각으로 인해 인수하지 않음)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 유동인구가 많고 접근성이 좋습니다. 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 서측 인근에 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 용이하며, 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 경매 진행의 특수성을 시사하며, 조건부 매각으로 인한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 관련 주의사항: 주택도시보증공사의 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 낙찰자는 이 조건의 이행 여부를 확인해야 하며, 이행되지 않을 경우 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본 건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 제한사항이 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 내부 상태 및 건물 연식에서 강점이 있습니다. 지하철 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 인근에 초등학교가 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 주택도시보증공사 관련 임차인 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 조건부 매각 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 항공 관련 제한사항은 향후 건물 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성이 뛰어나 임차 수요 확보에 유리합니다.

권리관계 명확성: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 조건부 매각으로, 인수되는 부담이 적어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 신축급 다세대주택은 약 10,000,000원/㎡ 이상의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 301,000,000원이며, 이를 기준으로 산정 시 평당 약 10,189,000원 수준입니다. 최근 거래된 2019년 건축, 19.98㎡ 면적의 주택이 2억 1,600만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 잠재적 가치는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 주의사항 및 복합적인 권리관계를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 감정가의 약 90% 수준인 270,900,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.