나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13607 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2021.03.05) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 남동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 1063-5와 1063-6 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-14)(지정기간: 2025.3.19.~2026.4.3.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 중국인 이천룡의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13607 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 283,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 17.80㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.7992㎡ (약 5.39평)

건물면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

건물지분: 28.2㎡ (약 8.53평)

1.3. 건물정보 (집합건물 표제부 요약)

건물명: 원스트하우스

사용승인일: 2021년 03월 05일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 총 6층 중 4층

주요용도: 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 도로상태

부지의 남동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(중국인 이 )

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 13일

확정일자: 2021년 06월 29일

배당신고일자: 2023년 09월 05일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 승계인. 임차인 중국인 이천룡의 주택임차권승계인으로, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 04일

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 강혜영 외 3명 (2021.03.17)

* 주택임차권: 중국인 (269,000,000원, 2023.09.05 말소)

* 압류 (김포세무서장): (2024.09.03) - 말소기준권리

* 압류 (강서구): (2025.10.21)

* 강제경매 (주택도시보증공사): (269,000,000원, 2025.12.01) - 본건 경매 개시

* 압류 (동화성세무서장): (2025.12.12)

* 등기부채권 총액: 269,000,000원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(김포세무서장 압류, 2024.09.03)보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 다만, 임차인 이천룡의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사에 대해 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각된다는 점이 중요합니다. 최 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

서울독산초등학교 인근의 주택가 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 인근 시설

상업 시설: 주변에 편의점, 마트, 카페 등 기본적인 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

교육 시설: 서울독산초등학교가 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

서울독산초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사가 임차인으로부터 승계받은 임차보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각 조건으로 제시되었습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 금액이나 부담이 발생할 수 있는 중요한 사항이므로, 계약 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2년), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획상 제한 사항이 존재합니다. 특히 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 명시되어 있어, 향후 건축 또는 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 쓰레기 처리 시설(적환장) 관련

독산동 일대에는 금천자원재활용처리장(적환장)이 운영 중에 있으며, 이로 인해 소음, 악취, 해충 발생 등에 대한 주민 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 해당 시설의 이전이 지연되고 있어 인근 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (자료 출처:)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택입니다. 서울독산초등학교 인근의 주거 지역에 속하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되지만, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차권 승계 관련 조건부 매각의 주체라는 점에서 주의가 필요합니다. 매수인에게 임차보증금 잔액 포기 및 임차권 등기 말소를 요구하는 조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 독산동 지역의 쓰레기 처리 시설(적환장) 운영으로 인한 생활 환경 저해 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 서울시 내 위치하여 직주근접성 및 생활 인프라 접근성 우수.

* 서울독산초등학교와 인접하여 교육 환경 우수.

* HUG 보증 연계 채권자의 강제경매 신청으로 일정 부분 안정성 확보 가능성 (단, 인수조건 명확히 확인 필수).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적(약 28~30㎡)의 다세대주택 매매 사례를 보면 26,500만원에서 31,000만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 28,300만원으로, 최근 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 인수 보증금 제외

본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 잔액에 대한 포기를 조건으로 매각되므로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 간주하여 입찰가를 산정합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

9.3. 예상 입찰가 산정

잠재적 리스크(HUG 인수조건, 주변 쓰레기 처리 시설 등)와 감정가, 최근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 하단부 또는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.

* 추정 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

본 예상 입찰가는 일반적인 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, HUG와의 조건 협의 결과, 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.