나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13622 [1] 서울특별시 양천구 신정동 973-40 하나목동파크뷰 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 '신정네거리역' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '신정네거리역' 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/ 지상 8층 건물 내 제7층 제704호로서, (사용승인일 : 2020-03-05) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 준주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-07-06), 지구단위계획구역 (신정네거리) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12. 31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 유영웅의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13622 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신정동 973-40 하나목동파크뷰 제7층 제704호

1.3. 건물 현황

건물명: 하나목동파크뷰

사용승인일: 2020년 03월 05일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 8층 건물 중 제7층 제704호

용도: 공동주택 (현황 오피스텔 이용)

1.4. 면적 정보

토지면적: 11.65㎡ (약 3.53평)

건물면적: 28.17㎡ (약 8.52평) (전용면적)

1.5. 감정가

361,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 '신정네거리역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 '신정네거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 금천세무서장의 압류(2025-09-24)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리사항:

* 주택임차권 (유영웅): 2024-08-26 배당신고. 보증금 298,000,000원. (주의사항 참조)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-12-01 개시. 채권액 298,000,000원.

* 압류 (금천구청): 2026-06-17.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 298,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-19

확정일자: 2022-07-22

배당신고일자: 2024-08-26

비고: 매각으로 인해 인수되지 않으며, 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각 진행됩니다. (인수 보증금: 0원)

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2024-12-24

대항력: 있음 (단, 전입일자가 본 경매 개시 결정일 이후이므로 대항력 인정 여부 및 보증금 회수 방안은 추가 확인 필요)

3.3. 인수되는 임차보증금

0원 (상기 유 임차인 관련 조건으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 주변 상권

건물이 위치한 신정동 일대는 지하철역을 중심으로 주거지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 신정네거리역 인근은 지역 내 유동인구가 있는 편입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 매매 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(약 26.17㎡ ~ 27㎡)의 하나목동파크뷰 오피스텔이 2024년 4월 3억 5천만원, 2025년 9월 및 10월 각 3억 3천 5백만원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가(3억 6천 1백만원)와 유사한 수준 또는 다소 낮은 수준에서 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 2호선 신정네거리역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. (세부 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 기타

본건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있습니다. (2023-07-06 지정) 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한

본건 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등 개발 행위 시 제한을 받을 수 있습니다. 이는 향후 건물 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지거래계약허가구역

외국인, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 매매 목적에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 아파트 관련: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

6.3. 임차인 관련 조건

유 임차인 관련 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인에게 유리하나, 이와 관련된 세부 절차 및 조건 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 연식

2020년 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 신정네거리역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 최근 거래 사례로 볼 때 시장 가격 또한 안정적으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

권리분석 상, 임차인 유 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 개발행위허가제한지역 지정 및 토지거래계약허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 및 거래에 일부 제약이 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신정네거리역 인접으로 교통 편리성 우수

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며 현대적 시설 보유

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인 관련 특수 조건으로 매수인이 인수할 임차보증금 없음

* 안정적인 시세: 최근 거래 사례를 통해 시세 수준 파악 가능

* 다양한 생활 편의시설: 주변에 상업시설, 은행, 병원 등 편의시설 밀집

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 3억 5천만원 ~ 3억 6천만원 수준으로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점, 개발행위허가제한 등의 제한 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 358,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.