나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1838 [1] 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 18층1813호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측으로 인접하여 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트평지붕 33층내의 18층 1813호외 1개호로서, 외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 페인팅 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호등임.

이용상태

기호1, 2호: 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 업무시설(사무소) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로1류(폭70M이상) (주간선도로)(접합), 대로1류(폭35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭20M~25M)(접합) 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음(지상권자 인천교통공사)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1838 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (자료상 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 18층1813호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 235,000,000원

토지면적: 9.50㎡ (약 2.87평)

건물면적: 54.18㎡ (약 16.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측에 인접하여 위치합니다. 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 송도국제도시의 중심 상업 및 업무 지구에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역(국제업무지구역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022-10-11자 농협은행주식회사 근저당권 (214,400,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑4 임의경매, 갑5 가압류 (신한카드) 입니다.

총 채권액 (말소기준권리 포함, 말소예정 권리 기준): 231,818,307원 입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주식회사스마일(SMILE)

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입/사업일자: 2021-02-16

대항력: 있음.

*참고사항: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 통상적으로 경매 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되기 때문입니다. 다만, 배당 종결 시까지 변제 여부를 반드시 확인해야 하며, 만일의 경우 매수인이 보증금을 인수하게 될 가능성도 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.*

3.3. 인수되는 권리

토지 별도등기: 을구 1번 지상권 설정 등기 (2011.10.25. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

지상권자: 인천교통공사. 본 권리로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다 [참고: 제공된 자료].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 송도센트로드 건물 자체 내에 상업시설 및 근린생활시설이 있으며, 인근에 현대 프리미엄 아울렛, 트리플스트리트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 업무시설, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 시장 동향

송도국제도시는 지속적인 개발과 기업 유치로 인해 업무시설에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있는 지역입니다. 국제업무지구에 위치하여 관련 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 대형 쇼핑몰, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 자리하고 있으며, 송도 센트럴파크와 같은 문화 및 휴식 공간 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 공공 시설

주요 관공서, 문화 시설(송도아트센터, 송도컨벤시아 등)이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

토지에 설정된 지상권(인천교통공사)은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 부담입니다. 지상권의 존속 기간, 범위, 지료 등에 따라 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다 [참고: 제공된 자료].

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 배당 상황에 따라 변제받지 못할 경우 매수인이 추가적인 부담을 떠안을 가능성이 있으므로, 경매 진행 과정을 주의 깊게 살펴야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 핵심 지역에 위치한 업무시설로, 역세권 프리미엄과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 토지 지상권의 인수라는 중대한 권리적 부담과 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고, 잠재적 가치와 부담을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

송도국제도시의 미래 가치 상승 잠재력: 지속적인 개발 및 투자 유치로 인한 자산 가치 상승 기대.

우수한 입지 조건: 국제업무지구 인접, 역세권 프리미엄, 편리한 교통망.

안정적인 임대 수요: 주변의 업무 및 주거 단지 배후 수요.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 235,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 직접 인수할 금액은 없습니다.

가장 큰 부담은 토지 지상권 설정 등기(인천교통공사)의 인수입니다. 이 지상권의 내용 및 가치 하락 요인을 고려하여, 본 물건의 실제 시장 가치 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 지상권의 가치 평가, 주변 유사 물건 시세 조사, 임차인 배당 현황 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.