나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72750 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 97-7 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 "퇴계원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모의 아파트단지 및 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물중 지하층2호로서 (사용승인일:1991.08.08) 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감.(탐문조사) 창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.(탐문조사)

토지의 형상 및 이용상태

남동측으로 하향 완경사진 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(퇴계원중고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(퇴계원초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)(16m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황은" 대지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 장기간 공실 상태로 탐문 조사되었으며, 출입문에 호별표시도 미부착된 상태임. (후첨 "사진용지" 참조) 3) 본건 토지는 2019년 10월 21일자로 퇴계원면에서 퇴계원읍으로 행정구역명칭이 변경되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72750 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 97-7 지하층2호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5,300만원

* 토지면적: 34.91㎡ (약 10.56평)

* 토지지분: 34.91㎡ (약 10.56평)

* 건물면적: 74.76㎡ (약 22.61평)

* 건물지분: 74.76㎡ (약 22.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

* 건물사용승인일: 1991년 8월 8일

* 통칭: 신성빌라

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 "퇴계원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 중, 소규모 아파트단지 및 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑6 압류, 갑7 가압류, 을5-2 근질권, 갑8 임의경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 이는 해당 지상권이 존재할 경우를 상정한 일반적인 내용입니다. 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 지상권 등 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 주변에 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다. 인근 학교는 지역 내 소비 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 퇴계원초등학교, 퇴계원중고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1991년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 시설 교체, 보수, 유지관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 장기 공실 및 관리 상태: 장기간 공실 상태이며, 출입문에 호별 표시도 미부착된 상태로 탐문 조사되었습니다. 이는 건물 내외부의 관리 상태가 좋지 않거나, 임대 및 매매에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 공부상 지목 불일치: 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"로 이용 중입니다. 이는 재산권 행사나 추후 개발 시 일부 제한 사항이 될 수 있으나, 현황대로 이용 중이므로 큰 문제는 없을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(퇴계원초/중고), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등에 해당합니다. 특히 제한보호구역 및 토지거래허가구역 등은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍에 소재한 다세대주택 지하층 물건으로, 감정가는 1억 5,300만원입니다. 건물은 1991년식으로 연식이 상당하며, 장기간 공실 상태이고 호별 표시도 없어 현장 확인을 통한 정밀한 물건 상태 파악이 필수적입니다. 권리 관계는 명확해 보이나, 현장의 물리적 상태와 잠재적 수리 비용 등을 면밀히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 입지: 퇴계원읍의 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 토지, 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 여력: 만약 내부 수리를 통해 공실 문제를 해결한다면, 시세 대비 저평가된 가치를 실현할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식의 건물은 ㎡당 약 230만원에서 357만원 수준의 거래가 이루어졌으며, 신축 건물은 ㎡당 약 591만원 수준으로 높은 가격에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 1억 5,300만원으로, 74.76㎡ (약 22.61평) 기준 ㎡당 약 204만원입니다. 이는 주변의 오래된 다세대주택 시세보다도 낮은 수준으로, 감정가가 현재 부동산 시장의 정상적인 거래가보다 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 다만, 건물의 노후화, 장기 공실, 호별 표시 미부착 등의 문제는 입찰 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 이러한 요인들이 향후 수리 비용 증가 및 임대/매매의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 바탕으로 하되, 잠재적 가치 상승 가능성과 현장 상태를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 현장 조사 결과와 본인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있으나, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1억 4,500만원에서 1억 6,000만원 사이에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.