나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514408 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 1층115호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘관교여자중학교’ 서측 인근에 위치하는 부동산(연립주택(도시형생 활주택))으로 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제115호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평 생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514408 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 1층 115호

용도: 도시형생활주택

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 33.54㎡ (약 10.15평)

토지 지분: 33.5417㎡

건물 면적: 40.03㎡ (약 12.11평)

건물 지분: 40.0294㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축 승인일: 2017년 8월 28일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 1층 115호

1.4. 감정평가 내역

감정가: 104,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘관교여자중학교’ 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등 제한, 2025.08.26~2026.08.25)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(갑8: 주택도시보증공사 가압류, 2023.09.19 접수)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (주택도시보증공사, 이주희)

보증금: 139,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 30일

확정일자: 2022년 5월 4일

배당신고일자: 2023년 7월 5일

대항력: 없음

이 임차인은 전입일자가 확정일자보다 늦고, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 주택임차권 등기(을1)는 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (권리 분석)

* 갑3: 소유권이전 (2018.01.02) - 주식회사천경

* 갑7: 소유권이전 (신탁등기말소) (2022.01.03) - 손재현

* 을1: 주택임차권 (139,000,000원) (2023.07.05) - 이주희 (말소 예정)

* 갑8: 가압류 (1,020,000,000원) (2023.09.19) - 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 갑9: 강제경매 (139,000,000원) (2025.12.02) - 주택도시보증공사 (본건 경매)

등기부채권 총액: 1,159,000,000원

3.4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 이 의 주택임차권은 말소 대상입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 또한 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근 지역은 주거 기능이 주를 이루며, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 관교여자중학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 더욱 다양한 상업 및 편의 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 절차 또는 인수 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 낙찰 후 HUG와의 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 이로 인한 절차상 변수나 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 1층 위치

해당 물건은 1층에 위치하므로, 소음, 사생활 침해, 보안 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 층별 시세 차이를 고려할 때, 일반적인 선호도 측면에서 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호하며, 말소되는 권리들로 인해 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 채권자인 주택도시보증공사의 '인수조건 변경'이라는 특이사항은 면밀한 검토가 필요하며, 1층이라는 위치적 특성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건

* 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석 용이

* 신축급 건물 (2017년 사용승인)

9. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

주변 유사 물건 시세: 82,000,000원 ~ 122,000,000원 (면적 및 연식 상이)

본 건은 1층이며, HUG 인수조건 변경 관련 불확실성을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세를 종합적으로 판단할 때, 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근 시, 95,000,000원 이하로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가의 약 91% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.