나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514190 [1] 인천광역시 부평구 부평동 743-37 현대홈타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평남초등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 기타지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경514190 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 743-37 현대홈타운 5층501호

도로명 주소: 인천광역시 부평구 경인로911번길 23 (부평동)

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물면적: 55.65㎡ (약 16.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평남초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 기타지붕 5층 건물 내 제5층 제501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 이용상태: 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2015년 9월 18일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을7)입니다.

* 말소 대상 권리:

* 수산업협동조합중앙회 근저당권 (을7)

* 주식회사리드코프 근저당권 (을8)

* 주식회사리드코프 임의경매개시결정 (갑9)

* 인천광역시부평구 압류 (갑10)

* 인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-02-04

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-02-04

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 집합건물 등기부요약: 본건의 등기부채권 총액은 123,395,850원이며, 다수의 소유권 이전 및 권리 변동이 있었으나, 매각으로 인해 소멸되는 권리들입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천 부평구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인천부평남초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석:

* 2016년식 '해담캐슬'(43.31㎡)이 2026년 7월 2일 18,800만원에 거래되었습니다. (면적당 약 434만원/㎡)

* 2001년식 '우진그린빌'(38.94㎡)이 2026년 7월 2일 7,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 180만원/㎡)

* 2015년식 '해피팰리스'(49.26㎡)가 2026년 7월 1일 28,400만원에 거래되었습니다. (면적당 약 577만원/㎡)

* 본건(55.65㎡)의 감정가 161,000,000원은 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세보다 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 2015년식 '해피팰리스'(49.26㎡)가 28,400만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시세는 240,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

* 본건과 동일한 '현대 홈 타운' 단지 내 최근 거래 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천부평남초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 인천광역시 부평구 부평동 743-37 현대홈타운 주변 지역에 대해 지도 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 '가로구역별 최고높이 제한지역', '절대보호구역', '과밀억제권역'에 포함되어 있으며, '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정평가 당시 내부 확인이 폐문부재로 인해 제한적이었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 등기부상 여러 차례의 소유권 이전 기록이 있어, 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접해 있어 입지조건이 양호합니다.

* 권리 분석 결과, 인수해야 할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 토지거래 허가구역 지정 기간 등 제한 사항은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가로 인한 가격 상승 여력이 큽니다.

* 초등학교 인접으로 실수요자 확보 용이성이 뛰어납니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 161,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 240,000,000원에서 320,000,000원 범위로 추정됩니다. 특히 2015년식 49.26㎡ 다세대주택이 284,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 감정가가 161,000,000원으로 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보이며, 권리상 인수되는 부담이 없어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정 가격을 상회하는 수준으로, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 감안하여 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.