나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1863 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 83-21 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인한사대부속고등학교' 북측 약150미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건 내의 3층 302호로서, 외벽 : 적벽돌쌓기마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역, 상대보호구역,과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함( 지정기간:2025.08.26 ~ 2026.08.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물에 대광빌라 나동이라고 적혀 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1863 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 83-21 나동 3층 302호

건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호

토지면적: 22.53㎡ (약 6.82평)

건물면적: 35.45㎡ (약 10.72평)

감정가: 77,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인한고등학교' 북측 약 150미터 지점에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

인접 도로상태: 본건 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

소유권 현황: 등기부등본상 소유권은 엄병수, 엄광열 씨에게 이전되었음.

말소기준권리: 2021년 2월 9일 접수된 주식회사좋은이웃대부의 근저당권 (채권최고액 30,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 본 경매로 인해 해당 권리 및 그 이하의 권리들은 소멸될 예정임.

부채 총액: 등기부상 채무 총액은 58,403,655원 (근저당 30,000,000원 + 가압류 28,403,655원)임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료 내에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리사항은 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

주변 건물 현황: 본건은 1990년 건축된 나동의 다세대주택으로, 주변 역시 유사한 연식의 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월, 용현동 684-65번지 부림빌라(1991년식, 38.67㎡) 60,000,000원에 거래됨. (평당 약 513만원)

* 2026년 5월, 용현동 222-7번지 (2004년식, 69.25㎡) 110,000,000원에 거래됨. (평당 약 525만원)

* 2026년 5월, 용현동 450-255번지 국일빌라A동 (1996년식, 32.76㎡) 66,900,000원에 거래됨. (평당 약 675만원)

* 본건(35.45㎡, 약 10.72평, 1990년식 추정)은 거래 사례 중 국일빌라(32.76㎡)와 유사한 면적 및 연식을 가지며, 해당 건은 66,900,000원에 거래되었음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '인한고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편이며, 주위 일대는 동류형 주택 밀집 지역임.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속하며, 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 주의가 필요함.

건물 노후화: 1990년 건축되어 약 36년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으나, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적임.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 지역에 속해 있음. 권리관계는 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이고 인수되는 보증금 또한 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임. 건축 연식이 다소 노후되었으나, 인근 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 외국인 토지거래허가구역 지정(일정 기간) 및 임대 관계 미상이라는 점은 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 인수 부담이 없음.

입지 조건: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대 가능.

합리적 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

재건축/리모델링 잠재력: 노후된 건물로 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

주변 유사 면적(약 9.91평) 실거래가: 66,900,000원 (평당 약 675만원)

본건 면적(약 10.72평)을 고려 시, 유사 실거래가 수준 또는 감정가 부근에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 보임. 권리상 인수 부담이 없는 점과 향후 활용 가능성을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 100% 구간을 예상 입찰가로 제안함.

구체적인 입찰가는 본인 판단 하에 결정해야 하나, 65,000,000원 ~ 77,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.