나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514430 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 67-49 다승프라임 111동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

계양구 삼산동 소재 "부평북초등학교" 북동측인근에 위치하는 다세대주택 "다승프라임 제111동" 제5층 제502호로서 인근은 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

서측 인근에 경인고속국도 부평I.C가 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 5층 규모의 다세대주택 내 제5층 제502호로서 외벽 : 단열재 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 국토이용기타용도지구(블럭공동개발권장구역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경514430 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 67-49 다승프라임 111동 5층502호

용도: 다세대주택

건물면적: 46.75㎡ (약 14.14평)

토지면적: 22.00㎡ (약 6.65평)

감정가: 1억 5천 1백만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 삼산동, 부평북초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 인근 지역은 아파트 및 다세대주택이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

교통: 서측 인근에 경인고속도로 부평IC가 있으며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 국토이용기타용도지구(블럭공동개발권장구역), 상대보호구역, 과밀억제권역 내에 속해 있습니다. 또한, 과거 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래허가구역(2025.08.26-2026.08.25)이었으나, 현재는 해당 기간이 만료되어 허가 불필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.12.03)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 순위 5번 주택임차권 (최성현, 보증금 1억 3천 5백만원): 등기상 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 제공된 자료상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 기타 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 제공된 자료 기준, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* * 주택도시보증공사(최성현)

* 보증금: 1억 3천 5백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-23

* 확정일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음.

등기부 요약:

소유권 이전 및 변동 내역이 다수 존재하며, 주택도시보증공사의 강제경매 외 광명세무서의 압류가 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 주거지대에 위치하고 있어, 주변에 상업시설보다는 주택이 밀집해 있습니다. 인근 부평북초등학교가 있어 교육 관련 수요는 존재하나, 상업적인 가치보다는 주거 가치에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 부평북초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 경인고속도로 부평IC 및 시내버스 정류장이 가까워 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경에 대한 언급이 있으나, 구체적인 변경 내용과 이것이 입찰가 산정이나 낙찰 후 인수 조건에 미칠 영향에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 권리 관계: 제공된 자료상 대항력이 없는 임차인으로 분석되고 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '선순위임차권' 언급이 있어 실제 현장 조사를 통한 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

건축물 노후도: 2002년에 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 우수합니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되지만, HUG 관련 조건 변경 사항 및 임차인 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다. 주변 시세와 비교 시 투자 매력이 있는 가격대의 거래 사례가 존재하여, 리스크 요인들을 충분히 검토한다면 신중한 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 시세 반영: 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰받을 가능성이 있습니다.

양호한 입지 조건: 부평북초등학교 인접, 주요 도로 접근성 우수 등 주거 선호도가 높은 지역입니다.

권리 관계 명확성 기대: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(46.75㎡)의 다세대주택 시세는 대략 평당 680만원 내외로 추정됩니다.

* 현대하트웰 (43.56㎡): 9,000만원 (평당 약 683만원)

* 무지개빌라 (32.64㎡): 4,400만원 (평당 약 446만원 - 면적 및 층수 등 고려 시 특수 사례로 판단)

* 삼산 (연립, 60㎡): 1억 4,500만원 (평당 약 799만원 - 타입 상이)

본건 건물면적 46.75㎡ (약 14.14평)에 평당 약 680만원을 적용 시, 예상 시세는 약 9,617만원이 됩니다.

감정가 1억 5천 1백만원과 비교할 때, 시세 하한선과 약 5천 5백만원 이상의 차이를 보입니다.

권리관계 및 시장 상황 고려:

HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 언급 등 특이사항이 존재하나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 말소 동의가 있어 인수 부담은 미미할 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 특이사항에 대한 불확실성은 입찰가 산정에 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.

예상 입찰가:

위 시세 분석 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 5백만원 ~ 1억 2천만원 으로 제안합니다.

주변 혐오시설:

제공된 정보와 일반적인 검색으로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.