나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514274 [1] 인천광역시 서구 가정동 603-1 루원제일풍경채 404동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "인천루원중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 열병합지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 광평수의 장방형 토지로서 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(인천가정지구), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(인천가정 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(상대보호구역(루원중학교)[문의: 서부교육지원청(032-560-6659)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천광역시 서부교육지원청에 문의하시기 바랍니다.(560-6599))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-01-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(루원중학교(절대보호구역)[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560--6659)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514274 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 603-1 루원제일풍경채 404동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 574,000,000원

토지면적: 51.22㎡ (약 15.50평)

건물면적: 84.28㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물구조: 철근콘크리트구조, 23층 건물 내 1층

사용승인일: 2018년 1월 (준신축)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가정동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 아파트 밀집 지역입니다. 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 인근에는 인천루원중학교가 있으며, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 인천가정지구 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 주변환경: 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 주거 환경이 양호함.

* 교통: 인근 버스정류장 위치 및 차량 접근 용이하여 교통 여건이 무난함.

* 도시계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(인천가정지구)으로 지정되어 있음.

* 주요제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득에 한함, 2026년 8월 25일까지 유효), 과밀억제권역, 학교보호구역(상대/절대보호구역)에 포함됨.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(2019년 1월 25일 접수, 328,800,000원)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당 (2019-01-25)

* 총 등기부채권액: 790,218,548원 (근저당 2건, 가압류 6건, 압류 2건 포함)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권은 명시적으로 소멸되지 않음으로 기재되었으나, 등기부 내역상 해당 권리 없음).

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 위치한 가정동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 상권입니다. 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 루원시티 개발과 연계된 지역으로, 향후 배후 수요가 풍부한 상권으로 평가됩니다.

* 주변 상업시설: 대규모 아파트 단지와 함께 형성된 근린생활시설이 풍부함.

* 소비자층: 아파트 단지 거주민을 중심으로 형성된 주거 소비 상권.

5. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하여 통학 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교육: 인천루원중학교가 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대/절대보호구역에 포함됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 자가용 이용 시에도 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 주택 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 낙찰자가 외국인일 경우 취득 절차에 주의가 필요하며, 내국인이라도 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 명확한 임대차 관계 파악 없이 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액(790,218,548원)이 감정가(574,000,000원)보다 높아, 유찰될 가능성 또는 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다. 이는 입찰가 산정에 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가정동의 루원제일풍경채 아파트로, 준신축급의 비교적 양호한 건물 상태와 대규모 아파트 단지 내에서의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려되어야 합니다. 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신식 아파트이며, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하며, 인근 지역 개발로 향후 교통망 개선이 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 루원시티 개발의 수혜 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 574,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임대 관계가 미상인 점, 토지거래허가구역 지정 등의 불확실성을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것을 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 현장의 경쟁 구도 및 본건에 대한 추가적인 정보 수집 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 충분한 사전 조사를 바탕으로 희망하는 수익률과 감수 가능한 위험 수준을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.