나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514411 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 641-13 삼성빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역(1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 소규모의 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 제물포역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2012.02.03) 외벽: 스톤스프레이 등 마감. 창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금189,000,000원 -점유개시일: 2020.08.03 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514411 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 641-13 삼성빌라 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 37.40㎡ (약 11.32평)

토지지분: 37.4㎡

건물면적: 77.15㎡ (약 23.34평)

건물지분: 77.15㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2012.02.03

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

1.2. 주요 특징

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

권리분석상 특별한 인수사항은 없는 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용은 확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역(1호선)" 남동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 제물포역(1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

제물포역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

본건 토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 무리가 없음.

2.4. 토지이용계획

준주거지역으로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에게 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인 일반 거래에는 영향이 없을 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 02월 09일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류(갑5)임.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 김지수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-06. 대항력 없음.

* 이승현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-23. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(정진명): 보증금 189,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-04, 확정일자 2020-07-20. 대항력 없음. (등기사항전부증명서 을구 순위 5번 주택임차권 등기)

본 물건은 HUG(주택도시보증공사)로부터 보증금을 받은 임차인이 있으며, 해당 임차권(을구 5번)은 등기상 189,000,000원의 보증금으로 설정되어 있음.

다만, 물건명세서상 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라고 명시되어 있어, 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 인수해야 할 보증금은 없음.

상기 임차인 현황을 종합할 때, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않는 것으로 분석됨.

3.3. 기타 등기사항

소유권 관련 사항으로 소유권 보존, 이전, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등이 있으며, 강제경매 개시 결정(갑6, 채권자: 주택도시보증공사, 금액: 189,000,000원)으로 본 경매 절차가 진행 중임.

전체 채권액은 189,000,000원으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건이 위치한 도화동 일대는 제물포역을 중심으로 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 보임.

인근에 다세대, 단독주택이 밀집해 있으며, 제물포역 주변으로 은행, 병원, 식당 등 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있음.

대규모 상업시설은 아니지만, 지역 주민을 위한 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보임.

4.2. 잠재적 개발 가능성

제물포역 일대는 인천시 원도심 지역으로, 도시 재생 및 개발 사업이 진행되거나 계획될 가능성이 있음.

향후 지역 개발에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

도화초등학교, 신기초등학교, 인천남중학교, 선인중학교, 선화여자중학교, 인천고등학교, 선인고등학교, 인천전자마이스터고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀의 통학이 가능함.

5.2. 편의 시설

제물포역 주변의 다양한 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있음.

대형마트나 백화점 등은 다소 거리가 있으나, 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 범위 내에 위치함.

5.3. 의료 시설

인하대병원, 가천대 길병원 등 주요 종합병원이 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 위치하며, 지역 내 의원 및 병원들도 이용 가능함.

5.4. 주변 환경 및 혐오시설

본 건은 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있어 주거 환경이 비교적 양호함.

주변 지역에 대한 지도 검색 및 환경 조사를 실시한 결과, 주거 지역과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았음. 그러나 일부 오래된 상업 시설 및 공업 시설이 혼재하는 지역이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 인수 시 조건이나 절차에 변동이 있을 수 있음을 시사함.

비록 말소동의 확약서가 제출되어 권리 소멸이 예상되지만, 해당 확약서의 효력과 최종적인 처리 과정은 면밀히 검토해야 할 사항임.

6.2. 토지거래허가구역 지정

외국인 등 특정 대상자에 한정되지만, 토지거래허가구역 지정은 향후 거래 시 제한 사항이 될 수 있음. (내국인 거래에는 직접적인 영향 없음)

6.3. 건축 연식

2012년에 사용 승인된 건물로, 준신축에 해당하지만 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 시장 변동성

최근 매매 사례로 제시된 JSON 데이터들은 본 건과 건축 연식, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있음.

주변 시세 변동 가능성을 고려하여 투자 결정을 내려야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 제물포역 인근에 위치한 비교적 신축(2012년 준공) 다세대주택으로, 역세권의 이점과 양호한 주거 환경을 갖추고 있음.

HUG의 임차권 등기가 존재하나, 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 인한 소멸 가능성이 높아 법적 권리관계는 비교적 명확한 편임.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 추가적인 확인이 필요한 부분임.

주변 부동산 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가 191,000,000원은 동종 유사 물건 대비 적정하거나 다소 높을 수 있으나, 건물의 신축 연식과 입지 조건을 감안할 때 시장 가치를 충분히 인정받을 수 있는 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역(1호선) 도보 이용 가능 거리로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리함.

* 신축 건물: 2012년 준공으로 비교적 최신 축에 속하여 건물 상태 및 선호도가 높을 것으로 예상됨.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 권리도 말소 동의 확약서 제출로 소멸 가능성이 높아 인수 부담이 적음.

* 향후 지역 개발 기대: 인천 원도심 지역의 개발 가능성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 191,000,000원이며, 채권 최고액 및 HUG 관련 임차보증금이 189,000,000원으로 감정가와 유사한 수준임.

제시된 주변 매매 사례들은 건축 연식 및 면적에서 본 건과 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵지만, 신축 연식과 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높음.

HUG의 말소동의 확약서가 유효하다고 가정하고, 경매 물건의 특성상 유찰 가능성 및 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 고려하면, 다음의 입찰가 범위를 제시함.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80~90% 수준 (약 152,800,000원 ~ 171,900,000원)

* 적정 접근 시: 감정가 수준 (약 191,000,000원)

* 적극적 접근 시: 감정가 상회 (약 200,000,000원 이상)

종합적으로 고려할 때, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

특히, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 반드시 확인하여 입찰 전 최종 점검을 완료해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.