나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1867 [1] 인천광역시 남동구 간석동 224-748 뉴파크빌리지 10동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재, '상인천중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 3층 301호로서, 외벽: 치장 벽돌 붙임 마감 등. 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비.난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측으로 하향 완경사 지대내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 노폭 약2m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 대하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경1867 (1)

• 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 224-748 뉴파크빌리지 10동 3층301호 (신규주소: 인천광역시 남동구 용천로176번길 85-14)

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 91,000,000원

• 토지면적: 14.20㎡ (약 4.30평)

• 토지 지분: 14.20㎡ (약 4.30평)

• 건물면적: 43.95㎡ (약 13.30평)

• 건물 지분: 43.95㎡ (약 13.30평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '상인천중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

• 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

• 인접 도로상태: 본건 북측 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

• 등기부현황:

• 소유권 이전: 이찬우 (2005-01-19), 송효복 (2010-08-25), 김순천 (2013-11-14), 김명덕 외 6명 (2026-01-14, 상속)

• 근저당: 국민은행 (2013-11-14, 34,800,000원) - 말소됨.

• 임의경매: 국민은행 (2025-11-28) - 말소됨. (단, 본건이 부동산 임의경매 사건으로 진행 중이므로, 경매 절차는 유효한 것으로 보임.)

• 채권 총액: 34,800,000원 (등기부상 근저당 설정 금액 기준)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (단, 토지에 대하여 별도 등기 있으나 효력 없음으로 명시되어 있어 경매 절차상 소멸될 가능성이 높음)

• 인수되는 보증금: 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 상권분석

• 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권 형성.

• 주변 시세 등을 고려할 때, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

• 교육시설: '상인천중학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

• 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

• 편의시설: 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근 가능.

1.5. 잠재적 리스크

• 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있음. 특히 외국인 및 특정 대상자에 대한 허가구역 지정 기간에 유의해야 함.

• 임대관계 미상: 본건의 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.6. 종합 의견

• 본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통이 보통 수준임.

• 건축 연도가 1998년으로 약 28년 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 판단됨.

• 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 대부분의 권리가 말소될 예정으로 소유권 취득 후 권리행사에 큰 문제가 없을 것으로 보임.

• 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항에 대한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

• 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 감정가 9,100만원 대비 실거래가는 더 높게 형성될 가능성이 있음. (예: 2026년 3월 47.56㎡ 건이 1.2억원에 거래됨.)

• 안정적인 주거 지역: 간석동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

• 깔끔한 권리 관계: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

• 시세 분석:

• 본건 건물 면적(43.95㎡)과 유사한 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 47.56㎡ 면적의 주택이 1.2억원에 거래되었음. 이는 본건의 감정가 9,100만원보다 높은 수준임.

• 2014년식 신축 건물(64.73㎡)의 경우 1.73억원에 거래되었으나, 본건은 건축 연도가 더 오래되었으므로 직접 비교는 어려움.

• 2026년 3월 34.65㎡ 면적의 주택이 5,500만원에 거래된 사례도 있어, 면적과 건물 상태에 따른 편차가 큰 것으로 보임.

• 본건의 감정가 9,100만원은 인근 시세 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

• 종합 의견:

• 건물 상태 및 입지, 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 시세는 1.0억원 ~ 1.2억원 범위에서 형성될 가능성이 있음.

• 특히, 1998년 준공된 건물임을 감안하더라도, 1987년식 건물(47.56㎡)이 1.2억원에 거래된 점은 본건의 잠재적 가치를 시사함.

• 예상 입찰가:

• 안정적인 수익 확보를 위한 보수적인 접근 시: 9,500만원 ~ 10,500만원

• 적극적인 시세 차익 추구 시: 10,000만원 ~ 11,500만원

• 참고: 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 반드시 확인하고, 최근 부동산 시장 동향을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.