나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514425 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-2 그랜드비스타 1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등이 소재재하는 주택지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 북측으로 완정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2011.08.23) 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514425 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1억 6,100만원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-2, 그랜드비스타 1동 2층 203호

용도: 다세대주택

토지면적: 35.05㎡ (약 10.6평)

토지지분: 35.04875739910314㎡ (약 10.6평)

건물면적: 48.51㎡ (약 14.7평)

건물지분: 48.51㎡ (약 14.7평)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2011년 8월 23일

건축물 정보: 그랜드비스타, 총 5층 규모의 1동 건물이며, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 사용 승인받음.

1.3. 감정평가 요약

주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치하며, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하고, 북측으로 지하철 완정역이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있음.

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있음.

'백석초등학교'가 남측 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

전반적으로 주택가로서 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통

본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

북측으로는 지하철 완정역이 위치하여 인천 시내 및 수도권으로의 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 '안산세무서장'의 압류(갑6, 2022.03.10.)임.

본 경매개시결정(주택도시보증공사, 갑7, 2025.12.03.) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(황 )이 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 1억 5,100만원, 차임 0원, 전입일자 2020년 7월 31일, 확정일자 2020년 7월 14일임.

권리분석상 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 집합건물 등기부 요약에서도 을구 5번 주택임차권은 '말소'로 등기되어 있음.

이는 해당 임차권이 매각으로 인해 소멸됨을 의미하며, 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없음을 나타냄.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 판단됨.

낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담이 없는 물건으로 보임.

단, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으므로, 계약 및 잔금 납부 과정에서 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 다세대주택 밀집 지역에 속하며, 주거 기능에 특화된 상권임.

인근에 학교가 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, 완정역 주변으로 기본적인 상업 시설이 형성되어 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

대규모 상업 시설보다는 주거 단지 지원 성격의 상권으로 이해할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 완정역 주변에 위치한 상가들을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

주거 지역 특성상 일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

'백석초등학교'가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

이는 자녀가 있는 가구의 실거주 목적에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

교육환경 보호구역으로 지정된 점도 교육적인 측면에서 긍정적으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인이 아닌 내국인에게는 직접적인 제한은 없을 것으로 예상됨. 다만, 향후 규제 변화 가능성에 유의할 필요가 있음.

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경' 문구는 실제 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 예상치 못한 추가 조건이나 절차가 발생할 수 있음을 시사함. 이 부분에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적임.

건축년도: 2011년식 건물로, 사용승인일로부터 10년 이상 경과하여 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없으므로 명도 부담은 낮을 것으로 예상됨. 그러나 내부 상태 확인은 별도로 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, '백석초등학교' 인근의 주거지에 자리하고 있음.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 비교적 수월할 것으로 예상됨.

다만, '토지거래허가구역' 지정 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 입찰 전 반드시 추가적인 조사와 확인이 필요함.

종합적으로 볼 때, 권리 상 안전한 물건이나, 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

명확한 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으므로 권리 분석이 매우 깔끔함.

'백석초등학교' 인근으로 자녀가 있는 가구의 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

주변 시세 대비 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 시세차익을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 6,100만원

주변 시세 분석:

* 멤버스힐 (2017년식, 31.48㎡): 2025년 3월 13일, 1억 2,300만원에 거래됨.

* 성화리치빌 (2009년식, 74.19㎡): 2025년 3월 7일, 1억 6,000만원에 거래됨.

* 천우명가(103,104동) (2012년식, 53.99㎡): 2025년 3월 6일, 2억 2,800만원에 거래됨.

물건 정보:

* 건축년도: 2011년

* 전용면적: 48.51㎡ (약 14.7평)

시세 종합 분석:

본건의 면적(48.51㎡)은 천우명가(53.99㎡)와 가장 유사하며, 천우명가가 2025년 3월 2억 2,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가(1억 6,100만원)보다 높을 것으로 판단됩니다. 또한, 성화리치빌(74.19㎡)이 1억 6,000만원에 거래된 점은 본건의 시세 범위를 가늠하는 데 참고가 됩니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 지정과 같은 특이사항은 입찰 결정에 신중을 기하게 하는 요인이 될 수 있습니다. 그러나 권리상 인수 부담이 없고, 실거주 수요가 예상되는 점을 감안하면, 시세 상승 여력도 있다고 판단됩니다.

보수적으로 접근하되, 주변 시세 및 감정가를 고려하여 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 후 물건의 정확한 상태, 수리 필요 여부, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.