나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514424 [1] 인천광역시 서구 검암동 683-6 이레케슬 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천간재울초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 인천2호선 아시아드경기장역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2015.02.11 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물내 제1동 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 스톤코트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측, 북동측, 남동측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514424 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 683-6 이레케슬 1동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 191,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물내 제1동 제4층 제402호

사용승인일: 2015년 02월 11일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 38.59㎡ (약 11.67평)

토지지분: 38.588㎡ (약 11.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.46㎡ (약 19.79평)

건물지분: 65.46㎡ (약 19.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "인천간재울초등학교" 남측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대상 물건과 유사한 형태의 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주택지로서는 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 인천2호선 아시아드경기장역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 03월 10일자 안산세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 08월 20일

* 확정일자: 2020년 07월 23일

* 배당신고일자: 2022년 09월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 관련하여 말소 예정으로 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권 (채권액 145,000,000원)이 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출에 따른 것으로, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. 등기부 채권 총액은 145,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 전용면적 30.72㎡가 9,300만원 (약 302.73만원/㎡), 72.87㎡가 18,300만원 (약 251.13만원/㎡), 62.67㎡가 17,900만원 (약 285.63만원/㎡) 수준입니다. 본 건물의 감정가는 191,000,000원이며, 전용면적 65.46㎡ 기준 약 291.78만원/㎡로, 주변 시세 범위 내에 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 대체로 정비된 주택지대로 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 분포합니다. 검색 결과, 인천 서구 검암동 인근 지역은 수도권매립지, 소각시설, 열분해시설 관련 논의가 있으나, 대상 물건(인천광역시 서구 검암동 683-6)으로부터 직접적으로 인접하거나 영향을 받을 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업 등이 예정되어 있을 경우 일부 영향이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 인천간재울초등학교가 도보 거리 내에 위치합니다.

* 교통: 인천2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장이 근거리에 있습니다.

* 편의시설: 주택지대 내 소규모 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 건물 지하1층 또는 지상 필로티 공간에 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 과거 토지거래허가구역이었으나, 최근(2024년 11월 5일부) 인천 서구 검암·경서동 일원의 토지거래허가구역이 전면 해제되었습니다. 따라서 현재는 허가 없이 토지 거래가 가능합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

임차인 현황에서 보듯, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 인수 조건 변경이 언급되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소 예정으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 인천2호선 역세권 및 초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물은 2015년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 명확하며, 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담이 없습니다. 최근 토지거래허가구역이 해제되어 거래 규제가 완화되었습니다. 다만, 인근 지역의 개발 사업이나 잠재적 시설 등에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 학세권 입지: 인천2호선 역과 초등학교가 가까워 주거 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 규제 완화: 토지거래허가구역이 해제되어 향후 거래 용이성이 증대되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 191,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대 주택 거래가는 ㎡당 약 251만원 ~ 303만원 수준입니다. 본 건물의 면적(65.46㎡)과 감정가(191,000,000원, ㎡당 약 291.78만원)는 해당 시세 범위 내에 있습니다.

인근 유사 면적(62.67㎡) 거래 사례가 179,000,000원(㎡당 약 285.63만원)인 점과, 현재 토지거래허가구역 해제 등 긍정적인 요인이 있으나, HUG 관련 조건 등 특이사항을 고려할 때, 180,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.