나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514403 [1] 인천광역시 남동구 간석동 222-7 대명리츠빌 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '동암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(간석오거리역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2010.12.24) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.2. 권리분석

1.3. 상권분석

1.4. 생활정보

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 종합 의견

1.7. 투자 포인트

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경514403 (1)

소재지

인천광역시 남동구 간석동 222-7 대명리츠빌 501호

용도

다세대주택

토지면적

20. 68㎡ (약 6.26평)

건물면적

44. 76㎡ (약 13.54평)

감정가

128,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

사용승인일

2010년 12월 24일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '동암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 1호선 간석오거리역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

(물건명세서상 을구 순위 12번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않을 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 또한 임차인 현황상 대항력이 없습니다.)

인수되는 채무

없음. (인수 보증금 합계 0원)

주요 등기 사항 요약

* 갑18: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025타경514403)이 말소기준권리입니다.

* 을12: 하 의 주택임차권 (132,000,000원)은 말소 예정으로, 대항력 없습니다.

* 이 외 소유권 이전, 압류 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 132,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-18

* 확정일자: 2020-12-02

* 대항력: 없음 (보증금 전액 배당받을 것으로 예상)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경이 있었으나, 현재 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

인근 지역은 주거지로서의 기능과 더불어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상권은 비교적 활성화되어 있는 지역입니다. 간석오거리역 주변으로 유동인구가 형성되어 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통

간석오거리역(인천1호선) 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

편의시설

인근에 동암초등학교, 각종 상업시설 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설

제공된 정보 및 분석 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 권리분석 결과 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 세부 조건을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역

외국인만 해당되며, 일반 매수자에게는 직접적인 영향이 없습니다.

임대 관계 미상

현재 임대 중인 경우, 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (그러나 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재되어 있어 임대관계 문제는 미미할 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 2010년 준공되어 건물 상태는 비교적 양호한 편입니다. 간석오거리역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가 채무는 없습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 현재로서는 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지 및 교통

간석오거리역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

신축급 건물

2010년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 리모델링 비용 절감 가능성이 있습니다.

권리관계 명확

인수되는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

HUG 조건 변경

HUG 관련 조건 변경이 있었으나, 매수인이 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 116,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 파악됩니다. 5층에 위치한 점과 건물의 신축 연식(2010년)을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.