나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514402 [1] 인천광역시 남동구 만수동 889-11 신승펠리시움 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 만수동소재 만수역 서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(만수역,모래내시장역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층 403호로서 외벽:드라이비트 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경514402 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514402 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 889-11, 신승펠리시움 4층 403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 8,400만원

* 토지면적: 24.19㎡ (약 7.32평)

* 건물면적: 68.55㎡ (약 20.74평)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층

* 준공일: 2011년 07월 18일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, 만수역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본 물건이 속한 신승펠리시움 건물 주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 전형적인 도심 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량의 본건까지의 접근성은 양호하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선의 만수역과 모래내시장역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

* 토지형상: 건물이 건축된 토지는 사다리형의 형상을 하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 4일자 동안산세무서장의 압류 (등기부 갑구 4번)가 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없습니다.

* 주요 권리 사항:

* 을구 7번의 주택임차권(신성철, 금액 1억 7천만원)은 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* ANZHONG : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-25, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (신 ): 보증금 1억 7천만원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-01, 확정일자 2021-01-15, 대항력 없음. (HUG 인수 조건 관련)

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 만수동 일대는 대규모 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 지역 내에는 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설을 제공하는 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 일상생활 영위에 필요한 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 만수역과 모래내시장역이 근거리에 있어, 해당 역을 중심으로 형성된 상권의 접근성이 좋습니다.

* 주요 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 소매점, 식당, 서비스 업종 중심으로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 만수역 및 모래내시장역을 도보 또는 짧은 버스 환승으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 홈플러스 스페셜 만수점과 같은 대형 마트가 인근에 있으며, 다양한 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 만수동 지역에는 인천남동초, 만수초, 만성중, 남동중, 문성중 등 다수의 초·중등학교와 인근 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 본건 오피스텔은 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 형태이며, 주변 주거 단지와 함께 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG)가 다수의 채권(가압류, 강제경매 등)을 보유하고 있으며, '인수조건 변경' 문구가 기재된 점으로 미루어 과거 HUG와 관련된 복잡하거나 특이한 거래 또는 임대 관련 이력이 존재했을 수 있습니다. 그러나 현재로서는 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 발생하지 않습니다.

* 토지 이용 계획상 제한:

* 가축사육제한구역: 현재 건축물 자체에 미치는 영향은 크지 않으나, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 규정을 확인할 필요가 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 특정 법인이 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다.

* 건물 노후화: 2011년 준공된 건물로 약 15년의 경과연수를 가집니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 보고서 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 추가적인 임대 현황을 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동이라는 접근성 좋은 입지에 자리한 오피스텔입니다. 만수역과 모래내시장역을 이용한 편리한 대중교통 접근성과 주변의 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설은 실거주 및 임대 목적 모두에 긍정적인 요소입니다.

권리 관계는 주택도시보증공사(HUG)의 다수 채권으로 인해 다소 복잡하였으나, 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 등기 상태를 확보하게 됩니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항과 건물의 연식으로 인한 노후화 부분은 향후 자산 가치 및 관리 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로는 권리상의 위험이 해소된 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 만수역 및 모래내시장역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 준하는 위치입니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변의 아파트 및 다세대 주택 단지들은 꾸준한 주거 수요를 뒷받침합니다.

* 권리관계 명확화: 매각으로 모든 부담이 되는 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 활용 가능성: 1~2인 가구의 실거주 목적뿐만 아니라, 지역 내 임대 수요를 바탕으로 한 임대 수익 확보도 기대할 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 교통망 확충 시 추가적인 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 감정가: 1억 8,400만원

* 인근 유사 오피스텔(신승펠리시움 60-70㎡대) 시세: 1억 6,000만원 ~ 1억 9,000만원 수준에서 형성되고 있습니다.

* 최근 1년 이내 실거래가: 약 1억 7,000만원 내외로 파악됩니다.

* 본 물건은 2011년식으로 연식이 있으나, 전용면적 68.55㎡로 비교적 넓어 경쟁력 있는 시세를 유지할 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가:

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 6,000만원에서 1억 8,000만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 적정 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.