나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514428 [1] 인천광역시 서구 연희동 712-12 대신주택 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '연희동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:1995.4.17)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8 . 25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514428 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 712-12, 대신주택 4층401호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호 (사용승인일 1995.04.17)

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 35.93㎡ (약 10.87평)

토지지분: 35.93368646080759㎡ (약 10.87평)

건물면적: 48.53㎡ (약 14.68평)

건물지분: 48.53㎡ (약 14.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득 제한, 2025.8.26.~2026.8.25. 유효), HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '연희동행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자로서 임차인으로도 등재)

보증금: 89,700,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 11월 26일

확정일자: 2019년 10월 21일

배당신고일자: 2024년 01월 11일

대항력: 없음

비고:

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(갑5, 2021.03.12.)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서상 주택임차권(을7)은 말소된 것으로 확인됩니다. 비록 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 7번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 조건이 붙어 있으며, 임차인 이응준의 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 참고사항

전체 등기부 채권 총액은 5,315,000,000원이나, 이는 대부분 말소 예정인 압류 및 가압류 금액으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 인천광역시 서구 연희동으로, 주변에 다세대주택 밀집지역과 더불어 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 이를 통해 기본적인 상업 기능이 유지되고 있음을 알 수 있습니다. 연희동행정복지센터가 인근에 위치하여 관련 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 다수의 다세대주택이 자리하고 있습니다. 또한, 공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

인천연희초등학교, 인천서일고등학교, 인천신현고등학교 등 다수의 교육 시설이 반경 내에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 편의 및 의료 시설

연희동행정복지센터를 비롯한 공공시설과 더불어, 지역 내 상가들에 의해 제공되는 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대형 병원의 경우, 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구)으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다 (2025.08.26. ~ 2026.08.25. 기간 중 유효). 이는 내국인에게는 직접적인 제약이 되지 않을 수 있으나, 시장 상황에 따른 잠재적 변수로 고려될 수 있습니다.

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역이며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

6.2. 기타 사항

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 인수 시 확인이 필요합니다. 다만, 채권자가 HUG이고 임차인으로도 HUG가 명시된 점 등을 미루어 HUG와의 관련 거래 조건으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거지역 내에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 인근에 교육 시설도 분포하고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 외국인 주택 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점, 그리고 HUG 인수조건 변경에 대한 불명확성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 연희동 지역은 지속적인 개발 가능성을 내포하고 있어 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 1월)를 분석한 결과, 유사 면적(약 52.39㎡~57.54㎡)의 다세대주택이 131,000,000원에서 150,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 48.53㎡(약 14.68평)으로, 이를 기준으로 환산 시 시장 가격은 약 123,000,000원에서 128,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 112,000,000원과 비교 시, 본건의 감정가는 시장가 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서, 시장 조사를 통한 정확한 시가와 권리관계의 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 대비 105% 수준인 약 117,600,000원부터, 시장 상황이 양호하다면 125,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 117,600,000원 ~ 125,000,000원 으로 제시하며, 현장 조사를 통한 최종 판단을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.