나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514310 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-54 6동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하며, 석정중학교 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 노후화된 다세대주택, 아파트단지 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 간석역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 1991.06.17) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 12미터의 도로, 남동측으로 폭 약 25미터의 막다른 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 : 617-54번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다. 간석동 762-55번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건의 동명칭은 등기사항전부증명서상 "제6동", 집합건축물대장 표제부상 "A6동"으로 상이하게 기재되어 있으나, 각각의 전유부 소유자 등으로 보아 상기 동명칭은 일치하는 것으로 확인하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대상물건의 동명칭은 등기사항전부증명서상 '제6동', 집합건축물대장 표제부상 'A6동'으로 기재되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514310 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-54 6동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 24.60㎡ (약 7.44평)

* 토지지분: 24.60㎡ (약 7.44평)

* 건물면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 간석동 소재하며, 석정중학교 남서측 인근에 위치합니다. 대상 물건 주위는 노후화된 다세대주택, 아파트단지 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 간석역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 사용승인일은 1991년 6월 17일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 2필지 일단의 장방형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측으로 폭 약 12미터의 도로, 남동측으로 폭 약 25미터의 막다른 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 을구 16번 주택임차권 등기는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을15 근저당권 (2018년 4월 9일 접수)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 갑12, 갑13, 갑14

* 근저당: 을15 (말소기준권리)

* 가압류: 갑15, 갑19

* 압류: 갑17, 갑18, 갑21, 갑22, 갑23

* 강제경매 개시 결정: 갑24 (채권자: 서울보증보험)

* 인수되는 임차권: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 71,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 10월 19일

* 확정일자: 2017년 10월 10일

* 배당신고일자: 2018년 06월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을16)은 말소되었으며, 임차 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 노후화된 다세대주택, 아파트단지, 학교 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거지 형태를 보입니다.

* 인근 지역은 대규모 상업 시설보다는 주거 생활 편의를 위한 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 1호선 간석역이 소재하나, 물건지와의 직접적인 역세권이라기보다는 주거 기능에 집중된 지역 특성을 나타냅니다.

5. 생활정보

* 인근 주요 시설: 석정중학교가 도보 거리에 위치하여 학생들의 통학이 편리하며, 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 1호선 간석역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋으며, 차량을 이용한 시내 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 지역에는 기본적인 생활 편의를 위한 마트, 병원 등 근린 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. 주변 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1991년 건축되어 건물 노후화가 진행되었습니다. 내부 상태 및 설비 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 현재 폐문 부재 상태로 내부를 직접 확인하지 못하여 정확한 물건의 상태를 파악하기 어렵습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등에 한함) 등 일부 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 동명칭 상이: 등기사항전부증명서상 '제6동', 집합건축물대장 표제부상 'A6동'으로 표기되어 있으나, 이는 동일 건물로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 석정중학교 인근의 주거지에 자리하고 있습니다. 1991년에 건축되어 연식이 상당하나, 1호선 간석역 접근성이 양호하고 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 인수되는 임차권이나 보증금이 없어 권리상 부담은 적은 편입니다. 다만, 건물의 노후화와 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인으로, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 유념해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 존재합니다.

* 1호선 간석역을 통한 도심 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 및 인수 관련 부담이 적습니다.

* 건물 리모델링 또는 내부 수리를 통해 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 79,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 간석동 774-19 (1991년 건축, 34.65㎡): 55,000,000원 (2026년 3월)

* 간석동 412-9 (1987년 건축, 47.56㎡): 120,000,000원 (2026년 3월)

* 간석동 508-34 (2014년 건축, 64.73㎡): 173,000,000원 (2026년 3월)

* 본 물건 정보: 1991년 건축, 42.57㎡

* 시세 분석:

가장 유사한 연식(1991년)의 매매 사례(간석동 774-19)는 34.65㎡ 면적에 55,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 이보다 면적이 약 7.92㎡ 넓음에도 불구하고, 감정가는 79,000,000원으로 상대적으로 높게 책정되었습니다. 이는 감정가가 최근의 낮은 거래가를 반영하지 않았거나, 해당 거래가 특정 조건 하에 이루어졌을 가능성을 시사합니다. 최신 건축 연도의 사례들은 가격이 훨씬 높게 형성되어 있으나, 본 물건과는 시기 및 상태 차이가 큽니다.

* 권장 입찰가 범위:

권리 인수 부담이 없고, 안정적인 주거 지역에 위치한다는 점을 고려할 때, 감정가(79,000,000원)를 기준으로 하되, 건물의 노후화 및 내부 미확인 상태를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

약 67,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.