나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514176 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 1131-1 연수서해그랑블1단지 106동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재, '동춘초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 106동 제3층 제303호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 도배 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 '아파트'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 일단의 토지로서, '연수서해그랑블1단지' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 상태 양호한 포장도로를 통해 외곽 공도와의 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(동춘2지구단위계획구역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6240))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514176 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 1131-1 연수서해그랑블1단지 106동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 522,000,000원 (5억 2천 2백만원)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 3층

사용승인일: 2017년 12월 29일

1.3. 면적 정보

토지면적: 57.50㎡ (약 17.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 면적 합계: 142.48㎡ (약 43.1평)

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 연수서해그랑블1단지

동수: 14동

세대수: 1043세대

총주차대수: 1370대 (세대당 약 1.3대)

최고층: 23층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '동춘초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

부근은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 형성된 아파트지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 상태 양호한 포장도로를 통해 외곽 공도와의 진출입이 용이합니다.

다만, 지하철역까지는 다소 거리가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(동춘2지구단위계획구역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)에 해당합니다.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이며, 과밀억제권역에 포함됩니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2018년 03월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 본건 등기부상 모든 권리(갑1, 갑2, 을1, 을2, 갑3)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 327,800,000원 (을1: 247,500,000원, 을2: 80,300,000원, 갑3: 209,944,797원 - 강제경매 채권액)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

현장조사 시 폐문부재로 인해 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동춘동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

인근에 동춘초등학교 등 교육시설이 있으며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대형마트, 쇼핑몰, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 개발 현황

동춘1구역 도시개발사업이 2026년 12월 31일 준공 예정으로, 지역 개발에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천동춘초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

상대보호구역에 해당하므로 교육 환경 보호 조치가 적용됩니다.

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

주변에 쇼핑몰, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 및 주변 환경

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

동춘초등학교 서측에 위치하며, 주위 환경은 전반적으로 양호합니다.

특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 일반적인 주거 단지로서의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임차인 현황이 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가 기간이 현재 시점과 겹침)

6.3. 일반적 경매 리스크

경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔금 납부, 명도 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 동춘동의 대단지 아파트인 '연수서해그랑블1단지' 내 물건으로, 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 최근 실거래가 또한 꾸준히 형성되고 있으며, 지역 개발 호재도 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 3층이라는 점, 임대차 관계가 미상이라는 점, 그리고 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 연수구 동춘동의 안정적인 주거 환경과 대단지 아파트의 장점.

* 동춘초등학교 등 교육 시설 인접.

* 마트, 쇼핑몰 등 생활 편의시설 이용 편리.

* 최근 실거래가를 고려한 시세 상승 가능성.

* 단지 내 다양한 커뮤니티 시설 및 양호한 관리 상태.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(84.98㎡)의 아파트가 15층 500,000,000원, 19층 530,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로 층수가 낮은 점을 감안할 때, 시세보다는 다소 낮은 금액에서 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가 522,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성 및 잠재적 리스크(임대차 관계 미상, 허가구역 등)를 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 합리적 예상 입찰가 범위: 480,000,000원 ~ 510,000,000원

* 권장 입찰가: 490,000,000원 ~ 500,000,000원

입찰 시에는 현장 방문을 통해 실제 점유 상태 및 추가적인 권리 관계를 반드시 확인하고, 최근 시장 동향을 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.