나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514441 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 7-9 한별프라이빌 101동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 "인천신광초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 철근콘크리트 경사지붕 15층 건물 중 제9층 제908호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2004-01-26)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 등재되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 오피스텔, 제1종 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 인접 공도로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(1-56)(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.)) <해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 물건으로, 사건번호는 2025타경514441(1)입니다.

소재지는 인천광역시 중구 신흥동3가 7-9, 한별프라이빌 101동 9층 908호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 247,000,000원입니다.

면적 정보는 다음과 같습니다.

* 토지: 43.99㎡ (약 145.4평)

* 건물 (분양면적 기준): 84.80㎡ (약 280.3평)

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물 정보상 해당 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 중 9층에 위치하며, 사용승인일자는 2004년 1월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 신흥동3가에 위치하며, '인천신광초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 복합적인 주거 및 상업 지역입니다.

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 도로를 통해 인접한 공도로 쉽게 출입할 수 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한정)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 25일 접수된 진성자산관리대부주식회사의 근저당권(을9)입니다.

매각으로 인해 을구의 근저당권(을9, 을12) 및 근저당권부채권근질권설정(을9-2), 그리고 갑구의 임의경매개시결정(갑10) 등 등기부채권 총액 276,000,000원과 관련된 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부상으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 한별프라이빌은 아파트, 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 등 다양한 용도가 복합적으로 이용되고 있는 건물입니다.

이는 건물 자체 및 주변 상권의 활성화 가능성을 시사하며, 입주민의 생활 편의성을 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

인천신광초등학교와 인접해 있어 교육 관련 수요가 있으며, 근린생활시설의 존재로 인해 다양한 상업 시설 이용이 용이한 환경입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경으로는 인천신광초등학교가 인접하여 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능하며, 교육 환경이 우수합니다.

교통 면에서는 인근 버스정류장 이용이 편리하고 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

건물 내 또는 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 상업 시설과 학교가 혼재된 지역으로 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일자가 2004년으로 약 20년 경과하였으므로, 건물 노후도 및 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용에 대한 고려가 필요합니다.

토지이용계획상 방화지구로 지정되어 있어 건축 및 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

또한, 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인이 본건을 취득할 경우 별도의 허가 절차가 필요합니다.

임대관계가 미상으로 확인되어, 정확한 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 신흥동에 위치한 아파트로, 초등학교 인접 및 다양한 편의시설 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있어 낙찰 후 재산권 행사에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

복합 용도의 건물 및 주변 상권으로 인해 생활 편의성이 높으며, 인천 원도심 지역의 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 인천신광초등학교 인접 및 편리한 교통망으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 아파트, 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 경제 활성화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

본 건의 경우, 별도의 인수 보증금이 없으며 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

최근 주변 시세 조사 결과, 본 건과 동일 면적(84.80㎡)의 아파트 실거래가는 약 1억 9,500만원에서 2억 3,000만원 선으로 확인되었습니다.

감정평가액(247,000,000원)이 최근 실거래가보다 다소 높은 수준이므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 주변 시세 변동 추이, 건물의 수리 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 개별적인 시장 조사를 반드시 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.