나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65003 [1] 경기도 파주시 야당동 188-1 106동 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 "야당역(경의중앙선)" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 지상4층 건물 내 제301호로서, (사용승인일 : 2015.03.25) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 안효경)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.1.6.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건번호: 고양지원 2025타경65003 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 188-1 106동 301호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 66.65㎡ (약 20.16평)

건물면적: 58.13㎡ (약 17.58평)

사용승인일: 2015.03.25

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 지상 4층 건물 내 제301호

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 "야당역(경의중앙선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임. 본건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025.12.08)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-13

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 안

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-21

확정일자: 2021-12-31

배당신고일자: 2024-01-31

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)와 인수조건 변경 확약서 제출. (우선변제권만 주장, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의)

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 소재한 야당동은 경의중앙선 야당역을 중심으로 주거단지와 근린생활시설이 발달한 지역임. 주변에 다세대주택 및 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역에서 비슷한 시기(2015년 사용승인) 및 면적(약 56~65㎡)의 다세대/연립주택 거래가 2026년 7월 1일~2일에 걸쳐 15,000만원에서 28,500만원 사이에서 이루어졌음. 특히, 2019년식의 "태종에비뉴 202동 301호"(전용 65.1㎡)가 28,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(전용 58.13㎡)의 감정가 221,000,000원은 상대적으로 낮은 수준으로 판단됨.

4.3. 생활 편의시설

* 교통: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 단지 인근으로 다수의 상가, 편의점, 마트 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

* 교육시설: 동패초, 동패중, 동패고 등 다수의 교육시설이 차량 이동 가능한 거리에 위치함.

* 의료시설: 파주중앙병원, 조은빛병원 등 종합병원 및 의원급 의료시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 있음.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 및 차임이 미상으로, 해당 임차인과의 명도 협상 시 보증금 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 안 임차인의 경우, HUG와의 인수조건 변경 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 HUG의 인수 조건 변경 내용에 대한 철저한 확인이 필요함. 복잡한 권리 관계는 명도 진행 시 잠재적 이슈가 될 수 있음.

5.2. 토지거래허가구역

외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역이나, 일반적인 국내 개인 매수자의 경우 영향이 미미함.

5.3. 건축물 노후도

2015년 사용승인된 건물로, 약 11년 경과. 신축 건물 대비 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역 인근에 자리하여 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 감정가(221,000,000원) 대비 최근 실거래가(최대 285,000,000원)를 고려할 때 시세 차익의 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다.

권리관계상 가장 큰 특징은 안 임차인 관련 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로, 이에 따라 해당 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 금액이 미상인 박 임차인의 존재는 명도 시 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역(경의중앙선) 이용이 편리하여 직주근접성이 우수함.

* 시세 대비 저평가: 감정가 대비 높은 주변 실거래가를 고려할 때, 가격 메리트가 있음.

* 안정적인 채권자: 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로, 경매 진행 및 명도 과정이 비교적 안정적일 수 있음.

* 양호한 주거 환경: 주변에 편의시설, 교육시설, 의료시설 등이 잘 갖춰져 있음.

8. 예상 입찰가

감정가: 221,000,000원

최근 유사 물건 시세 (2026년 7월 2일): 28,500,000원 (전용 65.1㎡)

본건 면적(전용 58.13㎡) 및 연식(2015년)을 감안한 추정 시세: 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원

인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 기준)

잠재적 리스크(미상 보증금 임차인 등) 및 명도 비용, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

제안 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.