나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1893 [1] 인천광역시 남동구 서창동 704-3 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "도림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 부근은 아파트,상업용 및 업무용 근린생활시설,학교,공원 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2016년 6월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건중 제7층 제701호로 외벽:석재붙임 및 페인팅마감등 내벽:벽지 및 페인팅마감등 창호:샤시창호등

이용상태

사무실로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 근린생활시설 및 교육연구시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 상태양호한 간선도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역),대로3류(폭 25m~30m) (접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경1893 (1) 사건으로 인천광역시 남동구 서창동 704-3, 7층 701호에 소재한 근린상가 물건입니다.

감정가는 409,000,000원이며, 토지 44.61㎡ (약 13.5평) 및 건물 182.20㎡ (약 55.1평)를 토지/건물 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 수OOO이며, 해당 건물은 2016년 6월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, '도림고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 다양한 상업용 및 업무용 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건지 남측으로는 상태 양호한 간선도로와 직접 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

부동산 주변으로 도림고등학교, 서창초등학교, 서창중학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다수의 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 본건은 2016년 6월 28일 소유권 보존 등기 후 2016년 7월 20일 매매를 원인으로 소유권 이전이 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2017년 2월 23일 접수된 수협은행의 근저당권(채권금액 230,400,000원)입니다.

이후 남동구, 남동세무서장, 남동구의 압류 등기가 순차적으로 존재하며, 가장 최근인 2025년 12월 8일 수협은행의 임의경매개시결정(채권금액 215,667,595원, 사건번호 2025타경1893(1))이 등기되었습니다.

매각으로 인해 위 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정이므로 인수하는 채무는 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 여부는 현장 방문 시 파악하지 못했습니다.

공부상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 건물은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설 등으로 건축물대장에 기재되어 있습니다.

현재는 사무실로 이용되고 있는 것으로 파악되었습니다.

주변 아파트 단지 및 배후 상업 시설을 대상으로 한 업종이 발달할 수 있으며, 교육 시설 인근이라는 점 또한 고려할 수 있습니다.

인천광역시 남동구 서창동 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 일반적인 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인천 남동구 서창동에 위치하여 주변에 도림고등학교, 서창초등학교, 서창중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

또한, 생활 편의시설로는 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하고 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

교통 측면에서는 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 남측 간선도로와 접하여 차량 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태에 따르면 본건은 '일반상업지역', '지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역)', '대로3류(폭 25m~30m)', '과밀억제권역' 등에 해당합니다.

특히, '토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)'으로 지정되어 있으며, 해당 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

현재 날짜(2026년 7월 28일) 기준으로 해당 허가 구역 지정 기간이 아직 만료되지 않았으므로, 외국인 투자자가 본건을 취득할 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

또한, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 점유 관계, 임대 현황 등을 정확히 파악하지 못했다는 점은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동의 도림고등학교 인근에 위치한 근린상가 건물로, 입지 조건이 양호하고 주변 배후 수요가 기대되는 자산입니다.

2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태이므로 인수 부담이 없습니다.

다만, 외국인 투자 시 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)이 남아있으므로 관련 절차 확인이 필요하며, 이해관계인 부재로 인한 내부 상태 및 임대차 관련 사항은 현장 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 도림고등학교 북서측 인근, 주거 및 상업 시설 밀집 지역.

권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

건물 상태: 2016년 사용승인으로 신축급 건물.

교통 편리: 간선도로 인접 및 버스정류장 위치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 409,000,000원

인수되는 보증금 및 채무 없음.

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과에 따른 내부 상태, 공실 가능성, 임대차 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점 및 관련 규제 변화 등도 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.