나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514177 [1] 인천광역시 연수구 송도동 19-6 송도자이하버뷰1단지아파트 103동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '신정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 공원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '센트럴파크역(인천 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 제20층 제2001호로서, (사용승인일: 2011.02.23) 외벽: 콘크리트위 복합판넬 및 강화유리 마감 등 창호: PVC 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합 발전에 의한 지역난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 아파트 건부지(송도자이하버뷰 1단지아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m~40m)(보조 간선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(202 5-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514177 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 19-6 송도자이하버뷰1단지아파트 103동 20층 2001호

용도: 아파트

감정가: 726,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (50% 지분)

토지 지분면적: 32.34105㎡ (약 9.79평)

건물 지분면적 (전용면적): 73.8275㎡ (약 22.33평)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 (1회에 한함)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '신정초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 공원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 '센트럴파크역'(인천 1호선)이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류, 대로3류, 중로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 속하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등의 주택용도 취득 관련)

1.3. 권리분석

* 기준권리

을1 근저당 (우리은행, 2011-06-23)이 말소기준권리입니다.

* 말소기준권리 이후 권리

을6 근저당, 갑7 강제경매, 갑8 압류, 갑9 가압류, 갑10 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내역은 제공되지 않아 확인이 필요합니다. 통상 아파트 경매에서는 지상권이 인수되는 사례는 드뭅니다.

* 총 등기부채권액

약 652,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-25

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 경제적 거래 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 대항력이 없으므로, 보증금을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수하지는 않습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본건은 송도자이하버뷰1단지 내에 위치하며, 신정초등학교를 비롯한 다양한 교육시설, 공원, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 송도국제도시 중심 지역입니다.

* 교통 접근성

인천 1호선 센트럴파크역 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성도 우수하여 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

* 잠재력

송도국제도시의 지속적인 발전과 함께 주거 가치가 높은 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이용 시 단시간 내 접근 가능합니다.

* 교육시설

신정초등학교를 비롯한 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 녹지공간

단지 주변의 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 아파트 정보

송도자이하버뷰1단지는 2011년 02월 23일 사용승인된 아파트로, 총 8개 동, 546세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 총 주차 대수는 25대입니다.

전용면적: 70679.838㎡ (전체 단지 기준)

총면적: 92214.125㎡ (전체 단지 기준)

본건의 전용면적은 73.8275㎡ (약 22.33평)입니다. 분양면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

전체 소유권 중 일부 지분만이 매각되므로, 잔여 지분 소유자(공유자)와의 관계 및 향후 재산권 행사에 있어 협상 또는 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고

공유자는 법적으로 정해진 절차에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 최고가 매수신고인의 지위를 상실하게 되므로 입찰 시 이를 염두에 두어야 합니다. (우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효됩니다.)

* 토지거래허가구역

매수인이 외국인이고 주택용도로 취득하는 경우, 지정기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 관련 허가를 받아야 합니다. 다만, 경매를 통한 취득은 일반적으로 허가 대상이 아니나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 송도국제도시의 중심에 위치한 송도자이하버뷰1단지 아파트의 지분 매각 물건입니다. 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라, 그리고 비교적 명확한 권리 관계는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수 신고 가능성은 신중한 접근을 요구합니다. 권리상 인수되는 부담은 없을 것으로 판단되나, 임차인과의 실제 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 송도국제도시 핵심 입지: 미래 가치 및 주거 선호도 높음.

* 탄탄한 생활 인프라: 교통, 교육, 편의시설 우수.

* 권리관계 명확: 인수 부담 적음.

* 감정가 대비 시세 메리트: 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 가격 접근 가능성.

* 매력적인 지분 면적: 147.66㎡ 아파트의 50% 지분.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(약 147.66㎡ / 44.6평)의 아파트 매매가는 2026년 6월 2일에 1,490,000,000원 (14.9억 원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,340만원 수준입니다.

본건은 해당 아파트의 50% 지분 매각으로, 지분 면적은 73.8275㎡ (약 22.33평)입니다.

이를 기준으로 지분 가치를 추정하면, 22.33평 * 3,340만원/평 ≈ 745,822,000원 (약 7.46억 원)입니다.

* 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 726,000,000원 (7.26억 원)입니다. 이는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 합리적인 감정으로 판단됩니다.

* 종합적 판단 및 예상 입찰가

지분 매각의 특성상 할인율이 적용될 수 있으나, 본건은 최근 시세가 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준을 형성하고 있습니다. 또한, 권리상 인수 부담이 없어 경쟁이 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 가능성을 고려하여, 무리한 가격보다는 합리적인 범위 내에서 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 7억 2,000만 원 ~ 7억 4,000만 원 수준으로 예상됩니다.

(720,000,000원 ~ 740,000,000원)

* 예상 낙찰가 범위 내에서 입찰 시, 최고가 매수 신고인이 될 경우 해당 금액의 10%를 매수 보증금으로 납부해야 합니다. (인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.