나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514309 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 26-41 삼보하이츠 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선·인천 지하철 2호선 "주안역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층 건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2002.09.19.) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금130,000,000원 / 임대차계약일자 2019년07월02일 / 확정일자 2019년07월03일

물건 비고

건물 북축 발코니 부분에 부착된 섀시조 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경514309 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 26-41 삼보하이츠 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 32.77㎡ (약 9.91평)

건물면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 1호선 및 인천 지하철 2호선 "주안역" 북서측 인근에 위치하고 있어 교통이 편리한 지역입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

다만, 물건명세서에 따르면 을구 순위 4번 주택임차권등기(한국토지주택공사)가 존재하나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2019년 8월 16일, 확정일자는 2019년 7월 3일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 주안역을 중심으로 상권이 발달한 지역입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

2026년 5월, 43.33㎡ 면적의 주택이 82,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 44.77㎡ 면적의 주택이 122,000,000원에 거래되었습니다. (2012년식 건물)

2026년 5월, 44.4㎡ 면적의 주택이 90,000,000원에 거래되었습니다. (1993년식 건물)

본건은 59.50㎡(약 18평) 면적으로, 인근 유사 물건 대비 면적이 넓습니다. 최근 거래된 44.77㎡ 면적의 주택이 122,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 면적 증가분을 감안하면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지역에 위치하여 조용한 생활 환경을 제공합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선·인천 지하철 2호선 "주안역"이 소재하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설, 상점, 병원 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

(외부 검색 결과: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

특이사항으로 SGI 인수조건 변경이 언급되어 있어, 경매 진행 과정 또는 인수 조건에 변동 사항이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

건물 북측 발코니 부분에 부착된 섀시조가 매각에 포함되므로, 현황을 정확히 파악해야 합니다.

다세대주택의 특성상 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 주안역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 넓은 면적을 보유하고 있어 실거주 및 투자가치 면에서 잠재력이 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, SGI 인수조건 변경과 관련된 특이사항 및 건물 일부 포함 자재에 대한 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 인근 시세 대비 넓은 전용 면적 (18평)

* 명확한 권리관계 및 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성

* 주변 주거 지역의 지속적인 수요

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원이며, 최근 유사 면적 대비 넓은 18평형이라는 점과 주변 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰을 고려하여 138,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. (인수되는 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.