나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514203 [1] 인천광역시 계양구 효성동 167-22 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "명현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근리생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 3층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1990.06.23.) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2022-02-24)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 본 물건은 인천광역시 계양구 효성동 167-22번지 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경514203 (1)이며, 부동산 임의경매 절차를 통해 매각될 예정입니다.

감정평가액은 7천7백만원이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

토지 면적은 25.10㎡(약 7.59평)이고, 건물 면적은 36.30㎡(약 10.98평)입니다.

채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동 167-22번지 1층 102호에 위치하고 있습니다.

용도는 다세대주택이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 본 건물은 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 제1층 제102호로서, 1990년 6월 23일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

토지 면적은 25.10㎡(약 7.59평)이며, 건물 면적은 36.30㎡(약 10.98평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 77,000,000원입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "명현초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건은 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2011년 7월 18일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(48,000,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 근저당이 등기되어 있으나, 본 매각 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 사항이 없습니다.

등기부채권 총액은 88,627,094원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 후 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

도시재생 활성화 지역으로 지정되어 향후 지역 활성화 및 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 명현초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오 시설 포함)

제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 본건 인근에 혐오 시설이 소재할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 건물은 1990년 사용승인을 받아 36년 경과한 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2026년 8월 25일 만료 예정인 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 취득 시 관련 법규를 확인해야 합니다. (현재 시점 기준으로 허가 기간이 경과했을 수 있으나, 정보 상으로는 2026.8.25까지 지정 기간입니다.)

6.3. 기타

경매 물건의 특성상 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 명현초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

또한, 도시재생 활성화 지역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 1990년에 건축되어 건물 노후화가 진행되었으며, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점을 확인해야 하는 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

권리분석 상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 계양구의 주거 중심지에 위치하며, 명현초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 도시재생 활성화 지역으로 지정되어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 면적 36.30㎡(약 10.98평)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 면적입니다.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 등기 상태를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택 매매가는 평당 약 529만원에서 553만원 수준으로 파악되었습니다.

이를 바탕으로 본건 건물 면적 10.98평에 적용 시, 대략적인 시장 가치는 5천9백만원에서 6천1백만원 선으로 추정됩니다.

그러나 감정평가액이 7천7백만원으로 책정되어 있으며, 경매 특성상 경쟁이 있을 수 있습니다.

따라서, 시장 가치와 감정가, 잠재적 이익을 종합적으로 고려하여 73,000,000원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 입찰가는 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 시세 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.