나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1866 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 110동 35층3502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천송담초등학교" 동측 인근의 이편한세상송도 단지 내에 위치하며, 주위일대는 대단위 고층아파트 단지로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2018. 11월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상37층건 공동주택(아파트) 건물 내의 35층 3502호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 열병합에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대면적인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(아파트) 건물의 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서북측 및 동북측 등으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(205-07-13)(대1-송2)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송3)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송3)(접함), 경제자유구역, 공유수면준공매립지(2011-07-06) (준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음), 상대보호구역(2016-01-29), 상대보호구역(2018-04-17), 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송유치원), 상대보호구역(인천송담초등학교), 절대보호구역(2018-04-17), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.08.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1866 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 110동 35층 3502호

용도: 아파트

감정가: 720,000,000원

토지면적: 46.34㎡ (약 14.02평)

토지지분: 46.3383㎡ (약 14.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.42㎡ (약 25.54평)

건물지분: 84.4163㎡ (약 25.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 이편한세상송도 단지 내에 소재하며, 인천송담초등학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 송도동은 계획도시로서 학교, 병원, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있으며, 우수한 생활 인프라를 자랑합니다. 특히 인천송담초등학교는 우수한 학군으로 평가받고 있어 교육 환경이 양호합니다. 단지 주변으로는 각종 차량의 출입이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지는 서북측 및 동북측으로 공도와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 국민은행 근저당(2019년 1월 18일 접수, 396,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 을구(근저당, 2019년 1월 18일 ~ 2022년 11월 2일) 및 갑구(가압류, 2025년 4월 4일)의 권리들은 모두 말소 처리될 것으로 보입니다. 채권자 국민은행이 신청한 임의경매(2025년 11월 27일 접수) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 대상입니다. 총 등기부채권액은 898,048,000원입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계 사항은 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 송도동은 국제도시로서 잘 계획된 상업시설과 생활 편의시설을 갖추고 있어 상권이 발달해 있습니다. 단지 인근에 인천송담초등학교가 위치하며, 다양한 생활 편의 시설과의 접근성이 좋습니다. 다만, 과거 송도국제도시 내 대규모 시설(LNG 기지 등) 건설과 관련하여 혐오시설에 대한 논의가 있었으나, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2018년 11월 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 총 37층 건물 중 35층에 위치해 있습니다. 외벽은 콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 열병합 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

본 아파트 단지인 'e편한세상송도'는 총 2708세대로 구성된 대규모 단지이며, 2018년 11월에 입주하였습니다. 지하 주차장이 마련되어 있으나, 출퇴근 시간대에는 다소 협소하여 불편이 예상된다는 의견도 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

해당 아파트의 전용면적은 약 70.23㎡ (약 21.24평), 건물면적(분양면적)은 84.42㎡ (약 25.54평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 동안 외국인 등 특정 주체는 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 하므로, 매수 대상에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계 사항이 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 지하 주차장이 출퇴근 시간대에 다소 협소하여 이용에 불편이 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송도 신도시 내 대단지 아파트로, 비교적 신축이며 주변 입지 및 생활 편의 시설이 우수합니다. 인천송담초등학교와 인접하여 교육 환경 또한 양호합니다. 권리관계상 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가(7억 2천만원) 대비 최근 실거래가(약 5억 4천만~5억 5천만원대)에 상당한 차이가 있어, 감정가 산정 시점과 현재 시장 상황을 면밀히 비교 분석해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 미상 정보는 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

송도 신도시의 지속적인 발전 가능성.

신축급 대단지 아파트로 양호한 주거 환경 및 편의 시설.

주요 학교와의 인접성으로 인한 교육 프리미엄.

최근 실거래가 대비 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 720,000,000원

최근 매매 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 70㎡ (15층): 554,000,000원

* 70㎡ (5층): 508,000,000원

* 70㎡ (13층): 548,000,000원

* 70㎡ (16층): 552,000,000원

* 평균 70㎡ 시세: 약 539,500,000원 (출처:)

* 84㎡ 평균 시세: 약 639,010,000원 (출처:)

본 물건의 전용면적은 약 70㎡ 수준으로 추정되며, 35층이라는 높은 층수는 긍정적인 요소입니다. 최근 70㎡ 실거래가가 5억 4천만 원대에서 5억 5천만 원대임을 고려할 때, 감정가 7억 2천만 원은 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다. 토지거래허가구역 지정은 국내 투자자에게 직접적인 영향은 적으나, 시장 상황을 고려하는 데 참고할 수 있습니다. 임차인 미상 부분에 대한 명도 비용 및 잠재적 리스크를 고려하여, 최근 시세인 5억 5천만 원 수준을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 추가 확인 사항을 고려하여 5억 2천만 원에서 5억 6천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가: 520,000,000원 ~ 560,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.