나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64975 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14 가우디가우디 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2017.03.09.) 외벽 : 드라이비트마감 및 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍동 605-14 :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 260,000,000원, 전입일자 2020.12.30. 확정일자 2020.11.27.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14번지, 가우디 101동 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64975 (1)이며, 감정가는 260,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

물건의 전용면적은 52.57㎡(약 15.90평)이며, 토지 지분 면적은 49.89㎡(약 15.09평)입니다.

건축물대장상 건물은 2017년 3월 9일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성 역시 보통입니다.

본 물건은 남서측으로 약 4미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

을구 1번에는 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인 안규철 씨는 260,000,000원의 임대차보증금, 2020년 12월 30일 전입 신고, 2020년 11월 27일 확정일자를 가지고 있습니다.

해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

따라서, 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되지 않으며, 보증금 전액 변제 여부에 따라 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 23일자 부천시의 압류(갑8)이며, 이후의 압류 및 강제경매(주택도시보증공사, 2025-12-03)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 공동주택이 밀집한 주거지역으로서, 근린생활시설이 산재해 있습니다.

최근 주변 지역의 매매 사례를 분석한 결과,

2027년 7월 14일에 거래된 엘하우스 101~103동(2017년 건축, 57.67㎡)은 200,000,000원에 매매되었습니다. (약 346.8만원/㎡, 약 1145.9만원/평)

2027년 7월 8일에 거래된 힐스타운 104동 105동(2016년 건축, 63.95㎡)은 243,000,000원에 매매되었습니다. (약 379.9만원/㎡, 약 1255.0만원/평)

2027년 7월 1일에 거래된 요진와이하우스 101동-108동(2013년 건축, 39.95㎡)은 247,000,000원에 매매되었습니다. (약 618.3만원/㎡, 약 2043.6만원/평)

본건(2017년 건축, 52.57㎡)은 엘하우스와 건축 연도가 동일하며 면적도 유사합니다. 주변 시세 분석 결과, 본 건의 공실 기준 예상 시세는 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 다솜초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변으로 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 상업 시설과의 접근성도 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 260,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

만약 경매 낙찰 가격이 임차인의 보증금을 모두 변제하지 못할 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 부담해야 합니다.

또한, 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 건물 상태가 예상과 다를 수 있는 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인 인수라는 중대한 부담을 안고 있는 물건입니다. 임차인의 보증금액과 감정가가 일치한다는 점은, 낙찰가가 260,000,000원 이하로 결정될 경우 낙찰자가 보증금 전액을 인수하게 될 가능성이 높음을 시사합니다. 따라서, 본건의 실질적인 취득 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금을 더한 금액이 될 것입니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 대항력 있는 임차인으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성에 있습니다. 그러나 이는 임차인과의 원만한 협상이나, 낙찰가가 임차보증금을 상회하여 임차인의 보증금 전액이 배당으로 처리될 경우에 해당됩니다.

건물이 비교적 신축(2017년 준공)이라는 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 안규철 씨의 보증금 260,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다. 경매가 260,000,000원 이하로 낙찰될 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금 잔액을 인수하게 되므로 실질적인 총 취득 비용은 260,000,000원이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적과 연식의 물건은 약 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 260,000,000원으로 입찰하는 것은 현 시세 대비 높은 가격일 수 있으며, 인수되는 임차보증금으로 인해 실질적인 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 입찰가를 산정한다면, 현재 시장 가치 수준인 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 고려할 수 있습니다. 이 경우, 60,000,000원에서 80,000,000원의 임차 보증금을 추가로 인수하게 되는 위험을 충분히 인지해야 합니다. 본건의 투자는 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용과 향후 자산 가치 상승 가능성, 그리고 건물 내부 상태 등에 대한 면밀한 검토 후에 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설 관련 정보는 검색 결과 상 특별히 해당 물건지에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.