나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72746 [1] 경기도 구리시 인창동 487 동양아파트 106동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 『동인초등학교』 북측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경량철골지붕 지상 24층 건 중 제3층 제302호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

아파트(안방1, 침실2, 거실, 주방/식당, 화장실1, 욕실1, 발코니, 전실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 각각 그 상태가 양호한 폭8m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(건영유치원/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(동구릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건 관련 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72746 (1)

소재지: 경기도 구리시 인창동 487 동양아파트 106동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 677,000,000원

토지면적: 31.68㎡ (약 9.58평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사피치자산관리대부 (경매 신청 채권자)

2. 물건 기본정보 1.1.입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 동인초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 아파트지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준임.

인접 도로상태:

본건 남동측 및 남서측으로 폭 8m 내외의 도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 학교, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동인초, 동구중, 건영유치원), 절대보호구역, 역사문화환경보존지역(동구릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용됨.

3. 물건 기본정보 1.2.권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 3월 7일 접수된 주식회사피치자산관리대부의 가압류(채권금액 1,000,000,000원)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않음. (일반적으로 지상권 등이 해당될 수 있으나, 본건에서는 해당 사항 없음)

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002-09-16

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원으로 인수할 보증금이 없음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

본건에는 소유권 보존 등기 및 소유권 이전(매매) 후, 주식회사피치자산관리대부의 가압류 및 강제경매가 등기되어 있음. 경매 신청 채권자의 가압류가 말소기준권리가 되어, 낙찰 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

4. 물건 기본정보 1.3.상권분석

주변 근린생활시설:

본건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 이용할 수 있음.

아파트 단지 정보:

아파트명: 인창동양아파트

주소: 경기도 구리시 인창동 487

총 동수: 7개동

총 세대수: 485세대

최고층수: 25층

사용승인일: 2002년

주차대수: 총 105대 (지상 4대, 지하 11대 - 이는 건물 전체 기준이며, 세대당 주차 대수는 다를 수 있음. JSON 정보상 총 주차 대수는 496대)

5. 물건 기본정보 1.4.생활정보

단지 내 부대시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있음.

주변 교육시설:

동인초등학교, 동구중학교, 건영유치원 등이 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

주변 편의시설:

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 시 이용 가능하며, 단지 인근에도 일부 근린생활시설이 있음.

주변 혐오시설:

주변 지역은 학교와 주거시설이 밀집된 지역으로, 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 물건 기본정보 1.5.잠재적 리스크

건물 노후화:

2002년에 사용승인된 아파트로, 약 24년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

내부 상태:

현황 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 구조는 내부 확인 시 다소 상이할 수 있음.

기타 제한 사항:

역사문화환경보존지역(동구릉) 등 주변 환경 규제로 인한 건물 신축 및 증축 시 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 물건 기본정보 1.6.종합 의견

본건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 인창동양아파트 106동 3층 302호로, 일반적인 아파트 거래 가격 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됨. 최근 매매 사례를 고려할 때, 낙찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건임. 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없음. 다만, 건물 노후화 및 내부 상태는 별도 확인이 필요함.

8. 물건 기본정보 1.7.투자 포인트

* 감정가 대비 최근 시세가 높은 점을 감안할 때, 낙찰 시 즉시 시세 차익 확보 가능성이 높음.

* 주요 교육시설(동인초등학교 등)이 인접하여 학군 수요가 있는 지역임.

* 기반 시설이 갖추어진 성숙된 아파트 단지로, 안정적인 주거 가치를 지님.

* 수도권 내 경기도 구리시의 입지로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 기대.

9. 물건 기본정보 1.8.예상 입찰가

본건은 전용면적 84.98㎡ 기준으로, 최근 2026년 6월 실거래가는 75,000,000원에서 79,500,000원 사이에서 형성되었음. 본건은 3층으로, 동일 면적대의 11층 매물이 75,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 3층의 가치는 이보다 다소 낮게 평가될 수 있음.

감정가: 677,000,000원

최근 시세: 75,000,000원 ~ 79,500,000원

낙찰 시 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 이상으로 입찰하여도 시세 대비 경쟁력을 확보할 수 있음. 잠재적 가치와 최저 매각 가격을 고려하여, 73,000,000원 정도를 합리적인 입찰가로 제안함. 이는 감정가 대비 약 8.0% 상승한 금액이며, 최근 최저가 시세 대비 약 2.7% 낮은 수준으로, 낙찰 성공 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 기대할 수 있는 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.