나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514286 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 57-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용일초등학교" 북측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 다세대 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 2km 근방에 수인분당선 "인하대역"이 위치하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대상 토지는 사다리형의 완경사지이며, 현황 ‘주택’건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조,세멘블럭조 / 스라브,세멘와즙 지붕 1층 건물로서,(사용승인일 : 1979.12.26) 외벽 : 치장벽돌붙임마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

기호<2> : 외부관찰과 이해관계인 탐문결과 주택으로 이용되는것으로 탐문됨.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 있을것으로 보여짐.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'에서 보는 바와 같이 외부관찰을 통해 제시외물건(㉠-보일러실)이 소재하는 것으로 파악됨.

공부와의 차이

귀 법원‘평가명령서’및‘건물등기사항전부증명서'상 지하실면적은"6평5홉2작(약 6.52평*3.305785≒21.554㎡)"이나‘일반건축물대장’상 지하실면적은"51.55㎡"로 면적차이가 있어 귀 법원과 협의하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 감정평가하되, 감정평가명세표 비고난에‘건물등기사항전부증명서'상의 면적(21.554㎡)일 경우의 가액도 함께 기재하였는 바 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물등기사항증명서상 지하실면적은 "6평5홉2작(약21.54㎡)"이나 일반건축물대장상 지하실면적은 "51.55㎡"로 일반건축물대장상 면적을 기준으로 감정평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514286 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OO

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 57-28

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 437,590,450원

토지면적: 210.00㎡ (약 63.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.93㎡ (약 26.6평)

건물지분: 87.93㎡

건물제시외면적: 4.00㎡ (약 1.2평)

1.4. 등기부요약

토지 등기부요약:

* 1980-06-30: 김윤수 소유권 이전

* 2014-05-19: 이칠선 소유권 이전

* 2025-02-10: 송종호 소유권이전담보가등기

* 2025-12-01: 송종호 임의경매 (말소기준권리)

* 2026-05-08: 김소연외 5명 소유권 이전 (상속)

건물 등기부요약:

* 1980-06-30: 김윤수 소유권 이전

* 2014-05-19: 이칠선 소유권 이전

* 2025-02-10: 송종호 소유권이전담보가등기

* 2025-12-01: 송종호 임의경매 (말소기준권리)

* 2026-05-08: 김소연외 5명 소유권 이전 (상속)

참고: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 약 2km 거리에 수인분당선 "인하대역"이 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 준주거지역

* 고도지구: (2024-12-30) G.L+15m 이하 (인천광역시 고시 제2024-435호)

* 지구단위계획구역: 수봉 지구단위계획

* 가축사육제한구역: 인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 적용

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법 적용

* 토지거래계약허가구역: (2025-08-21) 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 송종호의 임의경매(2025-12-01) 이전에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

일반적으로 임의경매의 경우, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 갑구의 가등기 및 상속으로 인한 소유권 이전 등은 말소기준권리보다 앞서 있으나, 경매 절차상 어떻게 처리되는지 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 38.67㎡(전용면적) / 60,000,000원

* 2026년 5월 5일 거래: 69.25㎡(전용면적) / 110,000,000원

* 2026년 5월 4일 거래: 32.76㎡(전용면적) / 66,900,000원

4.2. 시세 분석 및 의견

제공된 매매 정보는 본건과 물건 유형이 다른 '다세대주택'입니다. 따라서 이를 기준으로 본건 단독주택의 시세를 직접 산정하기에는 한계가 있습니다. 단독주택은 토지 가치가 반영되어 다세대주택과 가격 구조가 상이합니다. 본건의 감정가액(437,590,450원)은 토지 가치를 포함한 단독주택으로서의 평가액으로, 해당 지역의 단독주택 거래 사례 부족 시 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 인천용일초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (지하실 면적)

건물등기사항증명서상의 지하실 면적은 약 21.54㎡ (6평5홉2작)이나, 일반건축물대장상 지하실 면적은 51.55㎡ (약 15.6평)으로 약 30㎡의 차이가 있습니다. 감정평가는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 이루어졌으나, 실제 이용 및 등기부상 면적과의 차이로 인해 추후 행정처리나 거래 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 고도지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 특히 고도지구 제한(G.L+15m 이하)은 건물 높이에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외면적 4.00㎡ (약 1.2평)으로, 보일러실이 제시외 물건으로 포함되어 일괄 매각됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 단독주택으로, 210.00㎡의 토지를 소유하고 있습니다. 주변에 초등학교가 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 건물 등기부와 건축물대장 간 지하실 면적 차이가 존재하며, 다양한 토지 이용 제한 사항이 있습니다. 제공된 주변 시세 정보는 다세대주택으로 본건과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 소유권 확보: 210.00㎡의 토지를 포함한 일괄 매각 대상입니다.

* 안정적인 주거 환경: 단독주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토 후, 재건축 또는 증축 등 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정평가액은 437,590,450원입니다. 주변 다세대주택 시세와 비교 시 상대적으로 높은 감정가액으로 판단되나, 이는 단독주택의 토지 가치가 반영된 결과로 보입니다.

잠재적 리스크(지하실 면적 차이, 토지 이용 제한 등)와 향후 명도 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려 시, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

현 시점에서의 적정 입찰가는 약 370,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.