나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64958 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 80 엘타운 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2016.06.16.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(안곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64958 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 80 엘타운 101동 1층 101호

건축물: 엘타운, 101동, 4층 건물 중 1층 (사용승인일: 2016.06.16)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 (외벽: 석재붙임, 창호: 샷시)

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

토지 형상: 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 250,000,000원

토지면적: 83.38㎡ (약 25.22평)

토지지분: 83.375㎡ (약 25.22평)

건물면적: 72.31㎡ (약 21.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 고양시 일산동구 중산동 "안곡고등학교" 동측 인근에 위치

주위: 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통임

2.2. 교통상황

교통: 본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 김영식 (2016.06.30)

소유권이전 (매매): 이경국 (2016.11.03)

근저당 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (181,500,000원, 2020.03.05)

근저당: 한국캐피탈주식회사 (51,600,000원, 2022.08.01)

임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (152,860,514원, 2025.12.02)

등기부채권 총액: 233,100,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. *

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 명도 시 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 정확한 임차인 현황 파악이 중요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주거 편의성이 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

안곡고등학교, 안곡중학교, 아리솔유치원 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역 확인)

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크: 보증금 없는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려해야 합니다. (1층 물건의 경우 23,000만원 실거래가 존재)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 엘타운 101동 1층 다세대주택입니다. 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 인근에 학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 있어 주거 환경은 무난합니다. 권리관계는 임의경매로 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신 축 연면적 72.31㎡ (약 21.87평)의 다세대주택으로, 신축 연도(2016년) 대비 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

안곡고등학교 인근 지역으로, 교육 환경이 우수합니다.

말소기준권리 이후 권리관계가 명확하여 권리 인수 부담이 적습니다.

엘타운 단지 내 유사 면적/층수의 최근 실거래가(23,000만원)가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 동일 단지(엘타운) 105동 1층 (72.31㎡): 230,000,000원 (2026년 7월 15일)

* 동일 단지(엘타운) 103동 104동 4층 (72.31㎡): 260,000,000원 (2026년 7월 24일)

본건은 1층으로, 최근 1층 실거래가(230,000,000원)를 참고하는 것이 합리적입니다.

다만, 감정가가 250,000,000원이므로, 1차 입찰 시에는 감정가 이하로, 2차 입찰 시에는 1차 유찰 가격을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

명도 비용, 세금, 수리비 등을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원 (현 시세 및 물건 상태 고려 시)

*주의: 상기 예상 입찰가는 분석 자료를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 혐오시설 유무는 외부 지도 서비스 접근 불가로 확인되지 않았습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.