나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4418 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 888 남양주오남두산위브아파트 101동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리에 소재한 ‘양오중학교’ 동측 인근에 위치한 ‘남양주오남두산위브아파트’내 단위세대로서, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설, 공장, 일반주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 대중교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제7층 제703호로서 (사용승인일 : 2006.05.17) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진입 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(양오중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(양오초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(양오중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경4418 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (우OOO)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 888 남양주오남두산위브아파트 101동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 340,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 73.43㎡ (약 22.21평)

토지지분: 73.433㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적)

건물지분: 84.9916㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리에 소재한 ‘양오중학교’ 동측 인근에 위치한 ‘남양주오남두산위브아파트’ 101동 7층 703호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 일반주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선 수, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 14층 건물 중 제7층 제703호입니다. 건물 사용승인일은 2006년 5월 17일입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형으로, 현재 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태 등

단지 북측으로 진입 도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양오중학교, 양오초등학교), 절대보호구역(양오중학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택)으로도 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

제공된 정보에 공부와의 차이는 없습니다.

2.10. 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최정옥

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-11-06

* 확정일자: 2025-11-06

* 배당신고일자: 2026-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 22일 접수된 우리은행의 근저당권(을4)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 인수되는 지상권이 있는지는 추가적인 확인이 필요합니다. 현재로서는 일반적인 아파트 경매 물건과 같이 모든 권리가 소멸되는 것으로 간주할 수 있습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 변동: 최초 소유권 보존(두산산업개발) 이후 소유권 이전(김태숙, 박인옥)이 있었습니다. 가장 최근의 소유권 이전은 2020년 6월 22일 박인옥 명의로 매매를 통해 이루어졌습니다.

* 권리 사항: 우리은행, 상상인플러스저축은행의 근저당이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 엔에이치농협캐피탈, 서민금융진흥원의 가압류 또한 모두 말소되었습니다.

* 경매개시결정: 우리은행에 의해 2025년 12월 1일 임의경매가 개시되었습니다.

3.4. 총 채권액 (등기부상)

등기부상 총 채권액은 512,055,651원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

* 2026년 6월 22일: 330,000,000원 (14층)

* 2026년 6월 4일: 330,000,000원 (12층)

* 2026년 7월 27일: 370,000,000원 (10층)

4.2. 최근 전월세 시세

* 2026년 3월 25일: 보증금 10,000,000원, 월세 300,000원 (14층)

* 2026년 1월 31일: 보증금 24,000,000원 (4층)

* 2026년 4월 11일: 보증금 27,000,000원 (15층)

4.3. 시세 분석

제공된 최근 3개월간의 실거래가 데이터를 살펴보면, 본건과 동일한 아파트의 매매가는 3억 3천만원에서 3억 7천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 3억 4천만원은 최근 실거래가 평균(약 3억 4천 3백만원)과 유사한 수준입니다. 본건은 7층으로, 최근 거래된 10층 매물(3억 7천만원)의 가격을 고려할 때, 입찰 경쟁 시 시세 범위 내에서 적절한 가격 결정이 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 남양주 오남 두산위브

* 주소: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 888

* 사용승인일: 2006년 5월 17일

* 총 동수: 6동

* 총 세대수: 356세대

* 본건 면적: 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)

* 최고층: 15층

* 총 주차대수: 251대 (단, 건축물대장 총괄표제부상 총 주차대수는 402대로 기재되어 있어 차이가 있습니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 편의시설 및 기반시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 양오중학교, 양오초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 이는 토지이용계획상 보호구역으로 지정된 점에서도 확인됩니다. 주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 일반주택 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

건물의 내부 이용상태, 설비의 실제 작동 여부, 점유자의 세부적인 임대차 관계 등 일부 정보가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 최정옥 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 점유자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상에 대한 주택 거래 시 적용되는 규제입니다.

6.3. 기타 특이사항

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 아파트 경매에서는 이러한 권리가 소멸되는 경우가 많습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 두산위브 아파트 101동 7층 703호입니다. 2006년 준공으로 연식이 있으나, 비교적 최근 실거래가 데이터가 존재하여 시세 파악이 용이합니다. 권리관계가 말소기준권리 이후 대부분 소멸되어 인수 부담이 적으며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담도 크지 않은 편입니다. 다만, 일부 미상 정보 및 토지 이용 제한 사항은 입찰 전 및 낙찰 후 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 정리된 권리관계: 낙찰 시 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없습니다.

* 적은 명도 리스크: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 명도 절차 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 실거래가 기반 시세 파악 용이: 최근 실거래가 데이터가 확보되어 있어 시세 판단 및 투자 가치 분석에 유리합니다.

* 안정적인 생활 환경: 아파트 단지 내 편의시설 및 주변의 교육, 근린생활시설을 통해 주거 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

* 본건의 감정가는 3억 4천만원이며, 최근 10층 매물이 3억 7천만원에 거래된 점, 12층 및 14층 매물이 3억 3천만원에 거래된 점을 종합적으로 고려하였습니다. 7층이라는 위치를 감안할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 별도 고려하지 않습니다.

* 예상 입찰가: 355,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.