나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64917 [1] 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "운정체육공원" 남서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택단지,업무시설, 근린생활시설, 상업용나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 제7층 제709호로서, 외벽: 벽돌치장쌓기 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량 진출입이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구), 전기공급설비(지중송전선로,파주운정지구.)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2009.11.26), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건의 위치확인 및 집합건축물대장상 건축설계도면 및 현장조사 등으로 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64917 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 7층709호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 와동동 소재 "운정체육공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택단지, 업무시설, 근린생활시설, 상업용 나지 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

인접 도로상태: 차량의 원활한 진출입이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2021-08-20 접수, 108,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 387,900원

* 전입일자: 2023-12-01

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 108,000,000원

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 업무시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 본 물건은 오피스텔로 이용되고 있습니다.

주위 상권: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

집합건물 정보:

건물명: 힐데스하임 케멜라스

총 세대수: 376호

층수: 지하 2층 / 지상 10층

준공일: 2020년 11월 25일

1.4. 생활정보

주변 시설: "운정체육공원" 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 본 건물은 기본적인 급배수, 난방, 주차, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 전기공급설비(지중송전선로) 저촉 사항이 있습니다. 이는 단지 경관에 영향을 줄 수 있으며, 일부 구매자에게는 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인의 특정 주택 유형 매입에 관한 제한으로, 본 물건 거래에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

임대 관계: 임차인의 보증금 및 차임은 파악되었으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 부족합니다. 그러나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 퇴거 과정에서 이견이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

공실 리스크: 오피스텔의 특성상 지역 내 공급 물량 및 임대 수요에 따라 공실 발생 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주 운정신도시에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 운정체육공원이 인접하여 주거 환경이 양호하며, 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다. 경매 절차상 모든 권리가 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인 1인이 존재하여 권리 분석상 명확한 문제는 없어 보입니다. 다만, 지중송전선로 저촉이라는 특이사항이 있으며, 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

입지: 파주 운정신도시 내 위치하며, 운정체육공원 인근으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

소형 면적: 18.34㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업용으로 활용도가 높습니다.

권리 관계 명확: 모든 권리가 말소 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 거래 사례(2026년 2월 4층 6,500만원, 2026년 6월 9층 8,000만원)를 고려할 때, 본건(7층)의 적정 시세는 약 7,400만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 127,000,000원으로 시세와의 괴리가 있습니다.

인수 보증금이 없는 점, 권리 관계의 명확성 등을 고려하고, 최근 거래 시세를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 본건의 예상 입찰가는 약 85,000,000원을 중심으로 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.