나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72722 [1] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 614 경남아너스빌 102동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 '덕소초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장과 남서측 인근에 덕소역(경의중앙선)이 소재하는 등 전반적 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 11층 1101호로서 (사용승인일2007.06.29) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내외로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,소로 2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km)(25m위탁구역), 재정비촉진지구(남양주덕소재정비촉진지구), 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72722 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 614 경남아너스빌 102동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 420,000,000원

토지면적: 36.68㎡ (약 11.10평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 '덕소초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에는 경의중앙선 덕소역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 소로 2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km)(25m위탁구역), 재정비촉진지구(남양주덕소재정비촉진지구), 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26)으로 지정되어 있습니다. 특히, 재정비촉진지구에 해당하여 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.2. 4.주변 시설

* 학교: 덕소초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 경의중앙선 덕소역이 남서측 인근에 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 확인을 통해 인근의 혐오시설 유무 및 영향을 직접 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황 요약

집합건물 등기부상의 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 케이엠건설주식회사 (2007-08-13)

* 소유권 이전: 최성택 (2007-10-08, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 한국외환은행 (2015-01-09, 금51,600,000원)

* 주택임차권: 최은영 (2018-07-10 전입, 2018-06-08 확정, 금275,000,000원) - 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-27, 금275,000,000원)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 최은영

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-10

* 확정일자: 2018-06-08

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 3.권리 분석 종합

말소기준권리인 한국외환은행 근저당(2015.01.09.)보다 후순위인 최은영 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 경매 절차가 완료되면 임차인의 권리는 소멸되며, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본건이 위치한 덕소리 일대는 아파트 단지와 주택이 밀집된 주거지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. 단지 인근으로 상권이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 정보

* 아파트명: 덕소 경남아너스빌

* 주소: 경기도 남양주시 덕소로71번길 20-7 (덕소리 614번지)

* 준공년도: 2007년 6월 29일

* 구조: 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물 중 11층 1101호

* 세대수: 총 267세대 (4개동)

* 전용면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

* 토지 지분: 36.68㎡ (약 11.10평)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 부대시설이 있습니다.

* 주차: 총 105대 (지하 10대, 지상 12대 - 정보상 오류 가능성 있음, 실제 확인 필요)

1.5. 2.최근 시세 동향

최근 2026년 5월, 본건과 동일한 전용면적 59.81㎡, 3층 물건이 440,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적(84.78㎡)의 경우 2026년 6월 545,000,000원(7층), 2026년 7월 600,000,000원(10층)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 종합해볼 때, 본건 11층 물건의 현재 시세는 440,000,000원 이상의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

1.5. 3.최근 전월세 동향

최근 2026년 3월, 전용면적 59.81㎡ 물건이 보증금 294,000,000원(월세 0원)에 계약되었습니다. 다른 면적(84.78㎡)의 경우, 2026년 1월 보증금 360,000,000원(월세 0원), 2026년 6월 보증금 100,000,000원, 월세 1,800,000원에 계약된 사례가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.체납 관리비

경남아너스빌 관리사무소에 따르면, 2025년 2월부터 2025년 12월까지 발생한 체납 관리비 1,537,640원(공용부분 1,454,470원, 전용부분 83,170원)이 있는 것으로 확인되었습니다. 대법원 판례에 따라 집합건물의 체납 관리비 중 공용부분은 매수인(특정 승계인)이 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 관리사무소에 연락하여 정확한 체납 금액과 인수 여부, 추가 발생 연체료 등을 확인해야 합니다.

1.6. 2.재정비촉진지구 관련

본건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 개발 계획의 진행 시점, 방식, 사업성 등은 불확실하며, 이는 장기적인 투자 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리에 위치한 경남아너스빌 아파트입니다. 2007년식 건물로 노후도가 있으나, 재정비촉진지구에 포함되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 아파트 단지 내에서 11층에 위치하여 조망권 등에서 이점이 있을 수 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 공용부분 체납 관리비 약 145만원 가량을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 포함: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

* 최근 시세 대비 경쟁력 있는 가격 가능성: 감정가 및 최근 실거래가 분석을 통한 적정 입찰가 산정

* 대항력 있는 임차인 없음: 보증금 미인수, 권리관계 명확

1.9. 예상 입찰가

감정가는 420,000,000원입니다.

최근 동일 면적(59.81㎡)의 3층 물건이 440,000,000원에 거래된 점, 본건이 11층임을 감안할 때, 시장 가치는 440,000,000원 이상으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나 공용부분 체납 관리비 약 1,454,470원 가량은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 경매 물건의 특성상 유찰 가능성 및 향후 시장 전망 등을 감안하여 435,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 103.5% 수준으로, 시장 가치와 본건의 입지 및 층수 프리미엄을 반영한 보수적인 접근입니다. 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 조사와 현장 방문을 통해 최종 결정을 내리시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.